第230章大計(jì)劃
“單元既簡單又復(fù)雜，在分層出售出現(xiàn)之前，買樓的客戶主要是金山阿伯，他們置業(yè)的目的基本是為了收租，深水賭切┑昶探值奈鏌凳撬親釹不兜模歡耙歡岸急喚鶘槳2蜃摺
等上海人大批過來，剩下的那些也被買走，上海人的想法和金山阿伯差不多，買樓都是為了收租。我認(rèn)識不少上海婆，什么陳太、張?zhí)⑼跆?，生活方式都差不多，天天打牌，靠收租過日子。
我計(jì)算過，買一棟樓用來出租，不考慮通貨膨脹，差不多78個(gè)月能收回成本，當(dāng)作一項(xiàng)低風(fēng)險(xiǎn)投資還是不錯(cuò)的。”
冼耀文呷一口咖啡，潤了潤嗓，接著說道：“分層出售之后，買樓純粹用來自住的家庭也不多，他們通常會拿出一間或兩間房用來出租，自己一家子窩在一間屋里。
之所以如此，原因很簡單，香港現(xiàn)在建的新樓多是1000盞拿婊占鄹裨18元上下浮動，拿下一層大約需要1.8萬元，這筆錢對大部分家庭都是非常大的負(fù)擔(dān)，那些已經(jīng)買樓的家庭，其中不少應(yīng)該靠著東挪西借才能買得起樓，他們不得不開源節(jié)流，盡快堵上窟窿。
綜上所述，在不考慮舒適性的前提下，一個(gè)家庭不需要1000站湍蘢〉每
我以一個(gè)三世同堂的家庭來舉個(gè)例子，奶奶、爸爸、媽媽、兄弟姊妹5個(gè)，全家一共8口人……”
“為什么沒有爺爺？”米歇爾打斷道。
“死了，底層家庭的男性四十五歲是一道小坎，五十是一道大坎，能跨過兩道坎的不多?！辟臎]解釋太多，直接轉(zhuǎn)回正題，“一間400眨37o）的單元可以隔出兩室一廳一廚一衛(wèi)，爸爸媽媽加一個(gè)最小的孩子住主臥，次臥里可以擺一張高低鋪，上下各睡兩個(gè)孩子，奶奶睡在客廳，早收晚搭。
這已經(jīng)是比較極端的情況，還是能住得開，人口比較少的家庭更不用說。
400盞姆孔櫻奐鄄畈歡7200元，足足少了一萬多，有購買能力的家庭數(shù)量呈幾何倍增加，而增加的這一部分，過日子更加精打細(xì)算，對價(jià)格和優(yōu)惠更加敏感?！?
說到這，冼耀文問米歇爾，“你知道那些地產(chǎn)商為什么只建1000盞穆ヂ穡俊
“地產(chǎn)商都是小商人，資金不足以建更大的樓。”米歇爾干脆地回答道。
“是的，地產(chǎn)商的實(shí)力都不強(qiáng)，所以我們可以找他們進(jìn)行合作，我們負(fù)責(zé)拿地、立項(xiàng)和銷售，他們負(fù)責(zé)建樓，等樓一結(jié)頂，就可以分到利潤。”
米歇爾詫異道：“結(jié)頂就分紅？”
冼耀文頷了頷首，“沒錯(cuò)，結(jié)頂就能拿到錢，一天都不用等?！?
米歇爾思考片刻，試探性地問道：“亞當(dāng)，你是不是想先收錢再建樓？”
“bingo！”冼耀文也不賣關(guān)子，直接說道：“我準(zhǔn)備進(jìn)行分期付款的銷售模式，拿到地皮就開始賣樓，首付只要三成，二樓的樓面完成交兩成，三樓的樓面完成交三成，結(jié)頂交一成，最后的一成拿入伙紙的時(shí)候再交。
每一次交錢都設(shè)置一個(gè)截止時(shí)間，超過截止時(shí)間還沒交錢，視為違約，如果一周之內(nèi)把錢交上，只需支付一筆違約金，合約繼續(xù)執(zhí)行，如果依然沒交上，合約作廢，之前交的錢一概不退。
這是常規(guī)的銷售模式，除此之外，我們還可以推出超級讓利，客戶只要在首付時(shí)多付一成，總房款就可以優(yōu)惠一定的數(shù)額，多付兩成，優(yōu)惠更大，以此類推，如果一次性付清，我們給出一個(gè)超大折扣。”
冼耀文淡笑一聲，“折扣的數(shù)字要進(jìn)行精算，在保證利潤的同時(shí)，給客戶做出最大的讓利?！?
米歇爾略作思考，說道：“亞當(dāng)，這樣做，我們的利潤不可能太多?！?
“米歇爾，我看重的不是售樓利潤，而是地皮溢出，每一個(gè)項(xiàng)目地皮都會保留一部分，可以用來囤積，也可以用來建戲院或其他商業(yè)性質(zhì)的建筑。
只要公司運(yùn)行兩三年，友誼院線不僅擁有戲院，還有地皮和利潤，我們單棟樓的利潤沒有那么可觀，但只要項(xiàng)目周轉(zhuǎn)的夠快，基數(shù)大，利潤照樣不會差。
三年之后，我們就要觀望了，同樣的模式繼續(xù)下去，或者把手里不適合建商業(yè)建筑的地皮開發(fā)了，只租不賣，賺取租金的同時(shí)坐等樓價(jià)上漲?！?
“你擔(dān)心香港的房地產(chǎn)會出現(xiàn)上海和佛羅里達(dá)州同樣的情況？”
冼耀文呵呵一笑，“必然會發(fā)生的事情，我有什么好擔(dān)心，我只是打算用心觀察，提前預(yù)測到發(fā)生的時(shí)間，提前撤出，然后等到真的發(fā)生，我們下場抄底。香港的人口在這里擺著，房子是剛需，市場不會一直不景氣?！?
米歇爾囅然一笑，“亞當(dāng)，我現(xiàn)在明確告訴茫掖鷯δ愕姆趾煲??！
冼耀文聳聳肩，“是我應(yīng)得的，我就不感謝你的慷慨了?！?
“是嗎？”米歇爾一臉玩味地說道：“沒有我，你能順利拿到每一筆貸款？”
“格蕾絲?！?
“fuck。”
冼耀文哈哈一笑，沒有懟回去。
一直在邊上豎著耳朵聽的龍學(xué)美對冼耀文生出一絲敬佩，也有所心安。
得了一份待遇非常豐厚的工作，患得患失自然是免不了的，先是擔(dān)心實(shí)際能拿到的待遇會打多大的折扣，又是擔(dān)心拿不了多久，先生的情況急轉(zhuǎn)直下，很快發(fā)不出工資，現(xiàn)在看來先生是有本事的，她的擔(dān)心或許沒必要。
聊完房地產(chǎn)正事，冼耀文和米歇爾對起了賬目，把友誼院線之前的開支理一理，他也把還沒報(bào)銷的賬報(bào)一報(bào)。
對到關(guān)于李香蘭相關(guān)開支的賬目時(shí)，米歇爾說道：“亞當(dāng)，對李香蘭你是怎么考慮？”
“拍電影，然后發(fā)行賺錢?！辟脑诩埳蠈懴聨讉€(gè)數(shù)字，亮給米歇爾看，“在東京的開銷。”
米歇爾看上一眼，把數(shù)字抄到另一張紙上，“我們的定位是西片?！?
“我對西片的理解是非香港本土拍攝就算西片，不管是美國、英國還是法國，蘇聯(lián)、南斯拉夫、捷克斯洛伐克、東德，伊朗、土耳其、越南、東洋，無所謂，只要片子好，看的人多，我們就引進(jìn)。
其實(shí)就是本土拍攝的影片也是可以放映的，一些小電影公司的影片可以用來充實(shí)院線的淡季?！?
“不和大公司合作？”
冼耀文放下手里的筆，抬頭看向米歇爾，“我們開院線為了什么？”
“盈利?！?
“通過什么盈利？”
“地產(chǎn)。”
“嗯哼，我們建戲院是為了地產(chǎn)服務(wù)，賣票賺錢只是其次，雖然電視業(yè)發(fā)展起來之前，香港戲院的生意不會太差，但是，影視行業(yè)最容易實(shí)現(xiàn)高盈利的生意是發(fā)行。
上海之前是亞洲地區(qū)的電影制作中心，現(xiàn)在八九成從業(yè)人員都來了香港，電影制作中心自然也就跟著遷移了過來，從業(yè)人數(shù)沒怎么變，市場卻變小了，想要吃一口飽飯，影片的質(zhì)量必須提高蓋過同行。
你提高，我也提高，良性競爭之下，香港電影的質(zhì)量會越來越高，也就有了競爭力，有一個(gè)高質(zhì)量的片庫，我們友誼院線介入發(fā)行生意，想賺到不錯(cuò)的盈利不會太難。
不過，良性競爭前面有一只攔路虎，大片場制度。拍攝、發(fā)行、院線合為一體，根本不給小電影公司公平競爭的機(jī)會，這對影視行業(yè)不利，對我們的賺錢大計(jì)不利。
我把李香蘭請過來，就是為了捅一捅這個(gè)馬蜂窩，打破它，讓電影生意變得純粹點(diǎn)，電影公司拍得好，拷貝就好賣，戲院只要影片好就上映，熱賣檔期延長，沒人看撤檔。
電影公司不用因?yàn)楹痛蠊敬嬖诟偁庩P(guān)系而拿不到檔期，想吃上飯把影片拍好，想吃得豐盛一點(diǎn)，和發(fā)行公司建立良好關(guān)系，把自己的片子賣出香港?！?
密歇喜眉笑眼道：“你是想讓友誼院線獲得超然地位，凌駕于香港整個(gè)影視業(yè)之上？”
“我喜歡超然這個(gè)詞?！辟牡拖骂^，繼續(xù)在紙上寫著數(shù)字。
“你是打算地產(chǎn)和發(fā)行兩大業(yè)務(wù)一起發(fā)展，還是先后？”
“先后，我不太懂電影，發(fā)行這塊業(yè)務(wù)需要一個(gè)懂行的人才，你有渠道找一個(gè)過來，不然我們慢慢物色，啊，我還要找一個(gè)替代我的人?！?
米歇爾臉現(xiàn)幽怨，“亞當(dāng)，我們的業(yè)務(wù)還沒開始，你已經(jīng)在打算離開了？”
冼耀文滿含深意地看了米歇爾一眼，旋即低下頭繼續(xù)寫數(shù)字，俄而，嘴里哼起《友誼地久天長》。
見狀，米歇爾會心一笑，跟著輕聲哼唱。
晚上，冼耀文和卡羅琳共進(jìn)晚餐，只是領(lǐng)導(dǎo)請下屬的簡單晚餐，氛圍輕松卻不曖昧，也沒有聊太深入的話題，大致就是一場面試。
不管米歇爾是出于什么目的弄來了卡羅琳，首先，她是一個(gè)從他這里領(lǐng)薪水的秘書，他要肯定自己付出的薪水值得，其他的，那是后話。
不得不說，這個(gè)年代無論哪個(gè)國家的大學(xué)生都是天之驕子，能考上大學(xué)并畢業(yè)，意味著家境、家教、智商、見識都不會差到哪里去。
做個(gè)秘書，卡羅琳絕對夠資格。
回到家，王霞敏又在樓下獻(xiàn)唱，冼耀文走到黃湛森這個(gè)小鬼身前，猛然間在他肩膀上一拍，“小鬼，把聽廣播的錢結(jié)一下?！?
黃湛森渾身一顫，拳頭握緊做好反擊的準(zhǔn)備，可轉(zhuǎn)臉見是冼耀文，他握緊的拳頭頃刻間松開，一臉不耐煩地說道：“大水喉，不要吵我聽歌。”
“小屁孩還挺兇，得，不吵你。”冼耀文把黃湛森往邊上推了推，騰出一段長凳，一屁股坐下，看王霞敏唱歌。