《商業(yè)地產(chǎn)布道者》

《房地產(chǎn)世界》2012年6月

作者：阿更

朱凌波喜歡別人稱他老朱。

老朱的個(gè)身份近乎“商業(yè)地產(chǎn)布道者”。學(xué)的是金融，當(dāng)過記者，出過詩(shī)集，最終回到協(xié)會(huì)平臺(tái)和學(xué)院陣地。他有兩個(gè)頭銜，其一是全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專委會(huì)主任，其二是亞太商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)，成立于2010年底，是目前國(guó)內(nèi)一個(gè)成規(guī)模、長(zhǎng)期型和專業(yè)化的培訓(xùn)商業(yè)人才的學(xué)院。

第二個(gè)身份，和中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波一樣，同屬地產(chǎn)界的知名詩(shī)人。他的微博名叫“空想家朱凌波”，出差途中游山玩水之余，不忘占詩(shī)數(shù)首，有“桃花都做春知已，哪堪大雪到白頭”這樣的詩(shī)意，也有“歲月橫刀照來世，占破紅塵度今生”如斯的灑脫。韻致高蹈，爐火精純，確非等閑之輩能為。

老朱待人和善，頗有謙謙古君子之風(fēng)，而敦厚之余，又有奇?zhèn)b氣。其曾自證“我的愿望不是成為詩(shī)人，而是實(shí)業(yè)家或政治家”。詩(shī)人蘇歷銘甚至評(píng)價(jià)：“朱凌波是一個(gè)橫沖直撞的公牛，是生活中打造出來的硬漢”，“本來可以成為貪污腐化的朱行長(zhǎng)”，但不安分的他在詩(shī)酒之余，致力探索自己的商業(yè)地產(chǎn)王國(guó)。

理論扎實(shí)、實(shí)戰(zhàn)豐富的老朱，如今被媒體譽(yù)為“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的布道者”，這與他自己所述的“古學(xué)孔夫子，誨人不倦，游學(xué)四方；近學(xué)蔡元培，善才廣，縱橫捭闔”不謀而合。而布道者和詩(shī)人的雙重身份，更驗(yàn)證了他所書的“山間聽風(fēng)響，海上釣大魚”。

商業(yè)地產(chǎn)需要中長(zhǎng)期資金介入

房地產(chǎn)世界：商業(yè)地產(chǎn)模式應(yīng)該以持有為主，但目前國(guó)內(nèi)不少商業(yè)地產(chǎn)商都將商鋪銷售，或者租售結(jié)合，您如何看待這種模式？

朱凌波：其實(shí)這并非開發(fā)商所愿。目前，國(guó)內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè)正從住宅開發(fā)商向運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變。開發(fā)商最需要錢的時(shí)候是商場(chǎng)做旺起來的前八年，由于資金短缺，小企業(yè)上不了市，做信托做reits也沒辦法，借的資金利息也高，只能通過銷售回籠資金。

房地產(chǎn)世界：從金融體系這一塊看，我國(guó)做商業(yè)地產(chǎn)的資金來源情況如何？

朱凌波：我們目前的金融體系并不支持做商業(yè)地產(chǎn)。由于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，培育周期長(zhǎng)，一般一個(gè)大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從建設(shè)到培育的良性循環(huán)需要8-10年，但是商業(yè)地產(chǎn)投資商從銀行手上往往只能拿到三年左右的短期貸款，無論是資金總量和資金時(shí)限都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，所以目前開發(fā)商幾乎都是短貸長(zhǎng)用。商業(yè)地產(chǎn)需要長(zhǎng)期資金，如銀行的中長(zhǎng)期貸款，非銀行信貸的信托、基金和債券等證券化長(zhǎng)期融資工具，包括按照國(guó)外成熟不動(dòng)產(chǎn)融資體系的建設(shè)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)就更加需要一套完整的資金供應(yīng)和變現(xiàn)的模式。

房地產(chǎn)世界：目前開發(fā)商融資的利息通常也比較高。

朱凌波：是這樣的，現(xiàn)在很多開發(fā)商，銀行貸不到錢，銷售也賣不出去，因此很多資金借貸利息很高，年利率高達(dá)15%到20%，很多甚至直接拿高利貸，三四分甚至五六分。08年我們跟蹤做一個(gè)融資，資金機(jī)構(gòu)個(gè)問題就是你能給我多少回報(bào)，一般沒有15%他是不會(huì)給你的。實(shí)際上，國(guó)內(nèi)一個(gè)商場(chǎng)投入運(yùn)營(yíng)，在年上能達(dá)到5%到6%就算不錯(cuò)了，即便萬(wàn)達(dá)也只有3%-4%左右。因此小開發(fā)商為了還貸，甚至通過不斷挪下家、補(bǔ)上家的形式來滿足資金需求，只要一個(gè)環(huán)節(jié)掉鏈子，整個(gè)就垮了。

所以在國(guó)外主要的資金來源是養(yǎng)老資金和保險(xiǎn)資金這樣的穩(wěn)健型、長(zhǎng)期類和低的資金，首先資金總量巨大，而且能保值增值?，F(xiàn)在國(guó)家已經(jīng)允許保險(xiǎn)資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，包括平安、泰康、國(guó)壽、太保等，目前平安保險(xiǎn)做的是的。

房地產(chǎn)世界：在融資困難的背景下，商業(yè)地產(chǎn)商如何解決資金困境？

朱凌波：最主要的還是依賴銷售，通過可銷售的產(chǎn)品如住宅，公寓，寫字樓，商業(yè)街來回收現(xiàn)金。比如“租售結(jié)合”的典型的例子就是萬(wàn)達(dá)的城市綜合體模式，或者很多開發(fā)商走的“售后返租”的形式。所以中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)從大的角度來講是很有發(fā)展前景的，但是金融這個(gè)瓶頸不解決，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)是很難進(jìn)入到良性發(fā)展上。

專業(yè)人才稀缺成發(fā)展瓶頸

房地產(chǎn)世界：人才是一個(gè)很關(guān)鍵的因素，現(xiàn)在各地商業(yè)地產(chǎn)遍地開花，比如杭州和成都等地都宣傳要做一百個(gè)城市綜合體，人才很難跟上來。目前商業(yè)地產(chǎn)人才主要來源于何種途徑？

朱凌波：商業(yè)地產(chǎn)人才的來源有三種。種是企業(yè)自身的培養(yǎng)，但成熟的商業(yè)地產(chǎn)公司缺乏，小公司很難做到自己培養(yǎng)。第二種就是獵頭挖人。第三種就是接受專業(yè)培訓(xùn)。

房地產(chǎn)世界：現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)挖角很盛行。

朱凌波：挖角是主要的方式。從種人才來源來說，開發(fā)商沒有時(shí)間去培養(yǎng)人，比如萬(wàn)達(dá)一年開那么多個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)根本沒有時(shí)間。有的人才請(qǐng)來公司之后，做一個(gè)簡(jiǎn)單的內(nèi)訓(xùn)馬上上崗就得工作。而第三種，從教育學(xué)歷來講，大學(xué)沒有商業(yè)設(shè)計(jì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)等相關(guān)專業(yè)，另外也沒有象會(huì)計(jì)師、律師等的資格認(rèn)證，因此也很難。學(xué)院目前除了專注做商業(yè)地產(chǎn)職業(yè)化細(xì)分化的成人教育外，也正在與有關(guān)大學(xué)、人保部、國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)等機(jī)構(gòu)積極探討開拓相關(guān)的協(xié)議里教育和資格認(rèn)證體系。

我們的學(xué)院今年就專門開了一個(gè)增值服務(wù)就是做獵頭，包括萬(wàn)達(dá)、陽(yáng)光、萬(wàn)通等很多商業(yè)地產(chǎn)公司都需要找人才。包括一些二三線城市成長(zhǎng)公司性開發(fā)商，希望我們幫忙挖標(biāo)桿企業(yè)的人才，有的希望做高端商業(yè)，就指定要挖華潤(rùn)的人，有的想做青年型的商業(yè)，就希望挖到中糧的，所以大型開發(fā)商的中層管理到小房企當(dāng)高層的很普遍。

房地產(chǎn)世界：您從開始2001年在清華大學(xué)做培訓(xùn)班到現(xiàn)在，應(yīng)該說也是商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的時(shí)期，包括受訓(xùn)人員和課程都發(fā)生了哪些變化？