在抓住城市綜合體這個中國商業(yè)地產(chǎn)主流模式的同時我們也在關注中國商業(yè)地產(chǎn)的另一個關鍵節(jié)點或瓶頸問題一一那就是中國商業(yè)地產(chǎn)的投融資渠道和變現(xiàn)通道。

在國外最標準的模式就是reits也就是所謂的基金模式。新加坡、日本和美國都有非常成熟的經(jīng)驗和模式，可供借鑒和學習。

中國的商業(yè)地產(chǎn)特別是持有型的資產(chǎn)型物業(yè)一直受困于金融渠道特別是中長期資本的匱乏。既包括前端的投資也包括后端的良性退出和增值變現(xiàn)。

2002年，當時我還在北京良鄉(xiāng)房地產(chǎn)開發(fā)總公司任總經(jīng)濟師時就開始關注和研究這個主題。并在《中國建設報》“中國樓市?？卑l(fā)表了《中國地產(chǎn)融資九大模式》的系列文章。而且也正是因為這組文章引起清華一哈佛ueo辦公室的關注并特邀我去擔任首席教學顧問。

工作期間，2003年去香港大學聽新加坡凱德中國區(qū)總裁林明彥和金融主管王會干講基金和商業(yè)不動產(chǎn)對我是一次洗禮，真正系統(tǒng)性地了解了海外基金尤其是亞洲的運作模式。

2004年，加拿大投資銀行家jimes趙返回中國想把北美先進的商業(yè)地產(chǎn)基金模式引入到中國，特邀我擔任合伙人共同在香港發(fā)起成立了“第一中國房地產(chǎn)基金，除了參與搭建理論框架和策劃文本外，我主要還負責向相關地產(chǎn)界進行咨詢和推介。

記得當時我找了萬通、華遠、當代和遠洋等北京的知名房企。尤其有業(yè)內(nèi)大炮的任總非常重視，委托公司主管資本運作的滕總與我進行了專項交流和溝通。因為在之前的一次溫州房地產(chǎn)高峰論壇中，我和他同時作為演講嘉賓。會后我倆曾經(jīng)有過一次徹夜長談，使我對他一直發(fā)表激烈的批評論的深層動機有了充分的理解，所以隨后我還寫了一篇關于他的亦褒亦貶的文章《政府的鐵托》，引起業(yè)內(nèi)的反響，當然也令他不滿，從此我們就甚少聯(lián)系了。

但是這次試水并不熱烈，因為當時中國房地產(chǎn)正處于高速發(fā)展的周期，特別是銷售型物業(yè)。非?；鸨?。有這種充沛的短期現(xiàn)金流模式，業(yè)內(nèi)人士根本無暇關注這種基金這種中長期的融資品種。但是這次也給我種下了商業(yè)地產(chǎn)基金的情結和夙愿。

2006年清華大學creo首屆總裁班特邀花旗亞洲基金首席投資官姚蔚女士講解美國基金的法律標準和管理機制更是讓我堅定這個理念和目標。

所以2008年ccrec成立之時，我再一次啟動了這個想法，與中信證券主管房地產(chǎn)金融的副總裁周芊先生在亞亞洲購物中心年會上相識以后經(jīng)過充分的交流和切磋，達成一致意見，利用清華大學creo和ccrec這兩個平臺的影響力和資源發(fā)起成立中國第一支商業(yè)地產(chǎn)基金命名一號基金。

我下面就把這支基金的發(fā)起和實踐以及媒體的客觀報道呈現(xiàn)給讀者，希望各位別嫌枯燥和專業(yè)一一

但是這次基金的發(fā)起，由于太超前。再加上關于基金方面的法律和政策的滯后，當然也包括地產(chǎn)界和金融界的對基金的認識的不足和觀望，基金的募集沒有成功，但是在推動中國商業(yè)地產(chǎn)基金的理念意識和啟蒙方面都起了非常重要的作用和影響。而且我代表ccrec也多次呼吁政府相關部門在政策方面和法律方面能夠盡快與國際接軌，作出戰(zhàn)略性和前瞻性的安排和舉動，推動中國的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和進步。

但這次基金活動的策劃和推廣使我地產(chǎn)金融專家的名頭更加名副其實。在參加30年大學同學聚會時，我的很多在銀行界和金融圈做中高層領導的同學都開玩笑說，沒想到當年你這個詩人，不務正業(yè)的人，現(xiàn)在也能成了金融專家。

《商業(yè)地產(chǎn)1號基金：鎖定溫州資本》

2008-10-21<21世紀經(jīng)濟報道>

記者陳昆才上海報道

“半年以來，我就像祥林嫂一樣，奔波于全國給地，向房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構、產(chǎn)業(yè)企業(yè)等三類群體推介有限合伙制的商業(yè)地產(chǎn)基金模式。”10月19日晚間，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)不動產(chǎn)專業(yè)委員會主任兼秘書長朱凌波說。

今年4月中旬以來，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)不動產(chǎn)專業(yè)委員會與中信證券策劃籌備成立中國第一只有限合伙制的商業(yè)地產(chǎn)基金，后者也是央行指定的兩家reits（房地產(chǎn)投資信托基金）試點專業(yè)機構之一。

令朱凌波高興的是，目前他們已經(jīng)鎖定了潛在投資者―一溫州企業(yè)家群體。當晚接受本報記者專訪，也也是該委員會首次披露首只商業(yè)地產(chǎn)基金的籌備進展。

“目前政策方面已沒有問題，《合伙企業(yè)法》已經(jīng)出臺，而天津濱海新區(qū)也有相應試點，工商注冊、政策優(yōu)惠等政策也都有了。”朱凌波表示，目前主要的工作是投資者推介和市場培育，以解決資金來源問題。

在他看來，以商業(yè)地產(chǎn)基金為代表的非銀行信貸融資渠道，可以解決房地產(chǎn)金融的多重難題，其一，分散銀行的風險；其二，給開發(fā)商開辟了一條新的融資渠道；其三，提供給投資者一個集合性的投資品種。

已接觸近百家潛在投資者

在首只商業(yè)地產(chǎn)基金的籌備過中信證券成立了專門的團隊，負責房地產(chǎn)基金試點工作，設計了前期主體框架方案并根據(jù)推介的情況適時調(diào)整方案，與機構投資者見面洽談。

而半年來，朱凌波所在的商業(yè)不動產(chǎn)專委會始終在做投資者推廣工作。

他表示，目前采用有限合伙制的模式，與相關政策沒有沖突；但真正要解決的問題是資金來源，“否則政府給你再好的政策也沒有用”。

朱凌波接觸的潛在投資者主要有三類，第一輪是金融機構，但金融機構對商業(yè)地產(chǎn)投資持謹慎態(tài)度；第二輪是房地產(chǎn)同業(yè)，但存在認識上的錯位；第三輪針對產(chǎn)業(yè)群體，特別是溫州企業(yè)家群體。

“未來繼續(xù)向定位于非房地產(chǎn)行業(yè)的，對金融、基金有靈敏嗅覺的投資者推廣?！?

他表示，“我們選擇投資者，一是要有規(guī)模，二是股東要均衡，具有一定代表性，在行業(yè)內(nèi)有品牌、影響力、帶動能力，三是企業(yè)老板在理念上要對基金模式有一定的認同，不是一開始就提出控股60%等”。

經(jīng)過半年推廣，已有近百家投資者表現(xiàn)出興趣，愿意進行深度交流，探討基金管理公司、投資方向、股權結構、團隊情況、運營情況等。

鎖定溫州企業(yè)群體，尋找潛在投資者的過程是艱辛的。

在半年推廣的過程中，私募性質(zhì)的有限合似商業(yè)地產(chǎn)基金，在房地產(chǎn)業(yè)界是新生事物。按照國內(nèi)的慣例，希望吸引一些房地界，尤其是商業(yè)地產(chǎn)界的領軍企業(yè)或優(yōu)秀企業(yè)。目前主流的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商他們本身就缺錢。因此第一批試點型基金規(guī)模不可能很大，5億至10億元的募集規(guī)模也是杯水車薪，不能解渴。

包括基金管理公司在內(nèi)，很多房地產(chǎn)企業(yè)有傳統(tǒng)的思維，考慮投資后的是否控股、誰是董事長、法人等問題，但有限合伙制沒有這種機制。

此后，朱凌波等人調(diào)整定位，對開發(fā)商、金融機構、產(chǎn)業(yè)企業(yè)家群體三種類型做了比較。他們發(fā)現(xiàn)，金融機構對于有限合伙制的認識，目前規(guī)模不是很大，帶有實驗性的，在樣本、模型還沒有做出來之前，證券、信托公司一般不會跟進。只有在標桿、模型對立起來之后，包括海外金融機構在內(nèi)的金融機構才會跟進。

“我們跟溫州企業(yè)家接觸之后，就鎖定了這個群體。因為他們對此很有興趣?！敝炝璨ǚQ。

“今年十一在溫州過的。”朱凌波表示，他的推介對象是在當?shù)刈霎a(chǎn)業(yè)做得比較大的企業(yè)。主要基于三個考慮，其一，產(chǎn)業(yè)企業(yè)本身的回報率相對較低；其二，溫州有多年的民間融資傳統(tǒng)，有類私募基金的理念；其三，選擇一些在行業(yè)內(nèi)有代表性的企業(yè)家，希望下一步在更廣范圍向溫州中小募集時，他們能夠起到很好的示范和帶動效應過，在推進過程中，溫州企業(yè)家群體同樣存在對有限合伙制基金理念的深度認知問題。

朱凌波透露，盡管推進有一個周期，有一個理念溝通的過程。但是，他相信，國外成熟模式，一定是中國未來的方向，尤其是監(jiān)管部門還成立了專門的房地產(chǎn)投資信托基金的領導小組，監(jiān)管部門也出臺了相關支持政策。此前，監(jiān)管部門也到澳大利亞、發(fā)達國家考察reits的交易系統(tǒng)和運作

模式。

解構有限合伙制

朱凌波表示，首只商業(yè)地產(chǎn)基金走的是私募（pe）性質(zhì)，其有限合伙制有兩種形式的合伙人，即普通合伙人和有限合伙人。有限合伙人以有限投入來承擔有限責任；普通合伙人通常不是以資金投入，而是以創(chuàng)意、資源、專業(yè)能力投入，承擔無限責任，這是國外慣例。

采用有限合伙制的商業(yè)地產(chǎn)基金，本質(zhì)是投資者投資，專家理財?shù)倪\作模式。其優(yōu)勢在于，首先做到三權分立，很好的實現(xiàn)了風險隔離。即由專業(yè)團隊來策劃一個很好的商業(yè)模式，甚至選擇好項目，然后向投資者募集資金，資金放在第三方托管銀行。在選好項目、商業(yè)計劃書、投資回報?！覆缓弥螅瑘蠼o基金管理公司。再由投資決策委員會批準之后，資金從托管銀行直接劃到項目公司花錢的地方，如買水泥、鋼材等。

其次，解決了利益機制上的問題。普通合伙人，也許不投錢，或投少部分錢，他們依靠自身的專業(yè)、資源，一是金融專業(yè)能力，二是房地產(chǎn)項目的專業(yè)能力。那么，如何解決這些專業(yè)團隊對基金負責的問題，因為承擔無限責任，所有身家與此相關，成為“不是老板的老板”。

而投資人承擔有限責任。在股權分配上，開始的股份構成、獎勵的股份，管理沒有達到管理人的要求，懲罰機制。這樣的利益安排機制，跟一般的股份制公司相比，能夠更好的一體化，捆綁在一起。