2025.2.19.去年移居美國洛杉磯的業(yè)內(nèi)好友、前寶龍地產(chǎn)副總裁兼寶龍置地總經(jīng)理林峰利與我語音通話，談及中國的房地產(chǎn)的黃金時代已經(jīng)徹底過去并感慨地回憶了共同經(jīng)歷的同人生涯。說到大勢己去，世界堪憂，一代人的命運和每個人的人生曲線及“君子不立危墻之下”，“兼濟(jì)天下和獨善其身”和“激流勇退”及“旁觀者”等話題和選擇……
近段時間中國商業(yè)地產(chǎn)龍頭“萬達(dá)”和曾經(jīng)的首富王健林持續(xù)甩賣“萬達(dá)廣場”資產(chǎn)自救；中國房地產(chǎn)優(yōu)等生“萬科”高層集體被清洗，終于淪為國.企；地產(chǎn)之豹“融創(chuàng)”和狂人孫宏斌也瀕陷債務(wù)危機(jī)等等行業(yè)大事件都標(biāo)志著這個中國房地產(chǎn)這個曾經(jīng)的g.d.p支柱產(chǎn)業(yè)徹底崩塌并進(jìn)入不可逆轉(zhuǎn)的下行通道……
而前日引發(fā)海內(nèi)外強(qiáng)烈關(guān)注的“民營.企業(yè)家.座談會”，房企遭遇“團(tuán).滅”，沒有一家受邀，無疑更是一種預(yù)警和讖語！
一一為此特在本書加寫幾章以表達(dá)一位曾經(jīng)資深從業(yè)者（2000年至2020年20年先后從事房地產(chǎn)開發(fā)、金融與管理，房地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)教育培訓(xùn)和增值服務(wù)及行業(yè)協(xié)會等工作和角色）對這個關(guān)系民計民生的行業(yè)的致敬和紀(jì)念（形式為節(jié)選不同時期作者的從事經(jīng)歷，專業(yè)文章和新聞采訪）一一
首次涉獵房地產(chǎn)：
“1999年我接到亦師亦友的徐敬亞電約，此時他因主要參與大學(xué)同學(xué)曾大師的萬達(dá)地產(chǎn)千萬級別的營銷事件，而由一位著名詩人兼評論家華麗轉(zhuǎn)身為地產(chǎn)策劃大手。
我與敬亞兄相識相交經(jīng)年，有諸多交集。彼時，他正受聘為河南恒華地產(chǎn)總顧問，老板號稱杜工部的第n代傳人。對他青睞有加，不久又兼總裁。一是希望借助他對項目和產(chǎn)品營銷帶來革命性的突破和提升；二是也想借助他對中規(guī)中矩甚至保守土味的老班底產(chǎn)生沖擊和壓力。這次他從“古稱商都”特邀我去“今叫綠城”的鄭州，是讓我為杜老板站臺和助力。因為他向老杜介紹了我這些年的金融專業(yè)、投融資特別是此次借殼上市的經(jīng)驗，所以老杜也動了想把家族企業(yè)改制上市的念頭。
2000年2月春節(jié)過后，我第一次踏上中原大地……”（節(jié)選自本書“第五章：中原無鹿，踏足地產(chǎn)”）。
北上帝都，身陷地產(chǎn)江湖：
《北京城南發(fā)展再加速》
房天下20100704
新華網(wǎng)20120516
[朱凌波]我2000年在房山房地產(chǎn)公司做副總經(jīng)理，我離開房山是2001年，后來就再也沒去過，今年5月份，原來那些老下屬讓我去一趟，這10年變化巨大！那時候我在房山的房子是2500一平，幾年下來你看多少錢了？現(xiàn)在樓面價都接近2萬了。中國發(fā)展速度毋庸置疑，南城未來成長空間，無論政府主動還是開發(fā)商積極帶動，還是消費者轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在你去雙井看有富力城，富力廣場，周邊很繁華，價值在不斷提升。談一個地塊的價值，交通先行，商業(yè)也是很重要的因素。商業(yè)方面，除了政府引領(lǐng)性配套服務(wù)，實際也需要開發(fā)商品牌，萬科進(jìn)來是龍頭力量，商業(yè)本身是很重要的，我一直有一個比喻，城市綜合體是區(qū)域綜合體，如果把城市比作一個圍棋盤，這個區(qū)域就是一個棋點。把人類生活全部放在里面，吃喝玩樂東西，它就是一個企業(yè)，萬科舊宮朗潤園項目12萬平米商業(yè)一旦建起來，不論是對萬科自身住宅的帶動，還是對于區(qū)域成長的拉動力量都是巨大的。”
《房企融資縱橫(三)――企業(yè)債券破譯企業(yè)"生死決策"》
[摘要]：
房地產(chǎn)業(yè)界有句老話開發(fā)商的主要任務(wù)就是兩個,一是找地,二是找錢。因為在當(dāng)今這個越來越市場化的時代,其他的環(huán)節(jié)都可以給專業(yè)公司來做,開發(fā)商只要做好和有能力做好領(lǐng)隊和裁判就行了。只談?wù)义X不談?wù)业?是因為自打推行土地公開招標(biāo)拍賣制度,過去靠地產(chǎn)暗箱操作賺取暴利的時代一去不復(fù)反了!甚至從某種意義上講、那種類似當(dāng)年海南的地產(chǎn)概念也成了昨日黃花……作者結(jié)合在金融投資界與商界尤其是房地產(chǎn)界十幾年的操作和思考,將就房企在新形勢下的融資方式和方法--資本運營、股權(quán)融資、銀行融資、基金、債券融資、資產(chǎn)證券化等進(jìn)行探討和分析、以就教于同行。
[主題詞]：企業(yè)債券;資產(chǎn)證券化;銀行融資;股權(quán)融資;房地產(chǎn)業(yè);債券融資;資本運營;市場化;開發(fā)商;拍賣制度
[作者]：朱凌波
[期刊]：中國樓市，北京房地產(chǎn)
［時間］：2001年
“改制工作暫時告一段落，我把主要精力投入到公司未來五年至十年發(fā)展綱要的撰寫上。同時把在四砂股份，恒華地產(chǎn)及良鄉(xiāng)房開這三年從事企業(yè)改制及上市，投融資積累的經(jīng)驗和思考，在《中國樓市》?？习l(fā)表了系列關(guān)于房企融資的文章，引起業(yè)內(nèi)比較廣泛的關(guān)注和反響。
關(guān)于公司未來五年至十年規(guī)劃，我主要提出了兩個核心點和新概念：一是主體做土地運營商，兼做房地產(chǎn)開發(fā)商。依據(jù)和預(yù)測是房山雖然是北京的遠(yuǎn)郊區(qū)，但未來五年至十年城市（鎮(zhèn)）代和郊區(qū)化發(fā)展將會逐步加速外擴(kuò)并如火如荼。而當(dāng)時房山土地特別是成片土地資源豐富而低價，公司應(yīng)該利用政府直屬和本土企業(yè)的不可替代優(yōu)勢屯積土地。隨著全國品牌開發(fā)商大開發(fā)商的進(jìn)入和大盤化趨勢，可獲得土地最高的增值。
二是立足本土做北京的西.南.王，不輕易對外投資。因為公司的資本，品牌和團(tuán)隊有限，在保持一定比例的自主開發(fā)和銷售外，可更多與品牌開發(fā)商合作聯(lián)手，分享最大的溢價。
我的提案引發(fā)了公司管理層的激烈爭論，經(jīng)過多次研究和論證，張總和團(tuán)隊接受了我的理念和構(gòu)想。不久就與長陽鎮(zhèn)協(xié)議鎖定了8000畝土地，繼而在建有高爾夫球場的青龍湖沿岸又圈下了800畝別墅用地，
事實證明我的預(yù)測是對的。2015年我應(yīng)李宏之邀，13年后第一次回到我曾經(jīng)戰(zhàn)斗的良鄉(xiāng)。此時的土地已漲價10倍，房價漲了15倍-20倍。萬科，綠地、世茂和首創(chuàng)等大開發(fā)商云集。輕軌房山線己于5年前開通。首創(chuàng)奧萊，萬科半島廣場和綠地繽紛城等商業(yè)中心也相繼開業(yè)……已經(jīng)蔚然成為一座繁華熱鬧的新城區(qū)?！保ü?jié)選自本書“第六章：游俠與土豪，體制與市場”）。
站在巨人的肩膀上，房（商業(yè)）地產(chǎn)培訓(xùn)：
“所以2002年夏，到良鄉(xiāng)房開一年多我還是選擇撤退了，盡管離開的理由和方式有些戲劇性，但我已不想披露。因為所有的理由無論主動還是被動都是借口而已。
我又住到了一年前從河南回北京二哥李鐵家的回龍觀的房子，這一住就是18年，開啟了我投入商界以來最持久最風(fēng)光的職業(yè)教育一一地產(chǎn)培訓(xùn)生涯……
隨著在清華大學(xué)主樓接待國內(nèi)外元首的會議室的隆重開班，我的常規(guī)工作就是不斷根椐國家政策大勢的演變與學(xué)員大佬門需求和建議完善和提高課程，拜訪和鱗選一流師資，同時擔(dān)任課堂主持人和媒體代人雙重角色，使我十幾年的商界生涯成功洗白和升華，學(xué)會了站在巨人肩膀上整合資源和造勢，并且脫胎換骨被媒體包裝為地產(chǎn)金融專家，受益匪淺，收獲良多。為我之后擔(dān)任企業(yè)戰(zhàn)略顧問，變身行業(yè)協(xié)會領(lǐng)導(dǎo)和自主創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)奠定了堅實的基礎(chǔ)和充分的儲備。
從此我與清華大學(xué)結(jié)下了八年之約。一直在校區(qū)辦公和工作。2010年亞太商業(yè)不動產(chǎn)學(xué)院成立后才搬離。但是每到事業(yè)或心態(tài)的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點，我都會不知不覺回到清華校園，漫步于熟悉的場景中，身心就會得到緩解和充電……”（節(jié)選自本書“第七章：清華-哈佛ueo，地產(chǎn)金融專家）。
“2006年夏，creo如期在端莊古樸的清華大學(xué)主樓開課。主辦機(jī)構(gòu)清華大學(xué)對外學(xué)術(shù)文化交流中心主任崔國文教授慷慨致辭。中房協(xié)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)與“萬達(dá)”、“寶龍”、“北京城建”、“魯能地產(chǎn)”和“上海證大地產(chǎn)”等大中小房企的50名學(xué)員老總及行業(yè)特邀嘉賓近百人出席了開班儀式。
首屆總裁班邀請了地產(chǎn)，金融，商業(yè)和風(fēng)水等商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的國內(nèi)外大咖親臨授課：國土資源部總規(guī)劃師胡存智先生；中國首個中外合資百貨燕莎友誼商城及首個奧特萊斯燕莎奧萊創(chuàng)始操盤手萬文英女士；花旗集團(tuán)房地產(chǎn)基金高級副總裁兼中國首席投資官姚蔚女士；美國西蒙地產(chǎn)集團(tuán)國際發(fā)展部副總裁潘麗君女士和香港術(shù)數(shù)大師兼建筑師蔣匡文先生等。
creo課程歷時一年的籌備和研究。主要搜集國內(nèi)經(jīng)典案例和創(chuàng)新項目，篩選優(yōu)質(zhì)的操盤手和業(yè)內(nèi)專家擔(dān)任師資。課程組合：理論講座+案例考察；國內(nèi)課程+海外課程。
總結(jié)一線實戰(zhàn)經(jīng)驗與教訓(xùn)，提煉出模式和方法，再用以返哺和指導(dǎo)企業(yè)和行業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步。同時關(guān)注和把握海外特別是美日商業(yè)地產(chǎn)的成功典范和路徑。因為時下中國同行主要對標(biāo)，模彷和借鑒的就是美國的高大洋全和創(chuàng)新性與日本的精細(xì)化和增值服務(wù)。首屆總裁班在國內(nèi)上課半年后安排了10天的日本考察和學(xué)習(xí)。”（節(jié)選自本書“第十二章：放生事件，creo開課回歸校園”）。
《房地產(chǎn)重大質(zhì)變未來三五年內(nèi)顯現(xiàn)》
青.島.新.聞.網(wǎng)：2004-08-27
作者：全橙地產(chǎn)增值服務(wù)（中國）有限公司首席顧問朱凌波
2002年房地產(chǎn)泡沫和過熱的持續(xù)升溫和先蔓延，終于導(dǎo)致了央行121文件、國土部13號文件和國務(wù)院18號文件等系列金融和土地嚴(yán)政的陸續(xù)出臺。毋庸質(zhì)疑，這將使中國的房地產(chǎn)在經(jīng)歷了相當(dāng)長時間的量變后，累積到當(dāng)前的重大質(zhì)變，并將在未來的3―5年內(nèi)逐漸顯現(xiàn)出來。
由壟斷經(jīng)濟(jì)進(jìn)入完全競爭經(jīng)濟(jì)：
三年前我曾在一篇文章中把中國的房地產(chǎn)比喻成獅身人面像，意即中國房地產(chǎn)在產(chǎn)品一頭，已經(jīng)完全市場化，甚至像家電等行業(yè)那樣進(jìn)入了完全競爭的時代；但在土地和資金的另一頭卻是暗箱操作和官商（地）結(jié)合。而且由于政策和財務(wù)等方面的不對稱和不透明，成為所有行業(yè)中的最后一座暴利孤島！只要有關(guān)系拿到地，只要把村長鄉(xiāng)長搞掂―――協(xié)議轉(zhuǎn)讓，只要交15%-30%的土地出讓金就可以拿到臨時土地證，反手就可以向銀行抵押貸款；通過建筑商的墊資就可以開工，工程至正負(fù)零就可以賣房。但是隨著今天陡現(xiàn)的金融緊縮政策和高壓土地政策的連環(huán)推出，如今這些“旁門左道”幾乎全部被堵死了.8月31日，所有土地必須進(jìn)入招拍掛；全國暫停半年審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地；開發(fā)區(qū)受到嚴(yán)查和停批；不交齊土地出讓金不僅拿不到土地證而且連預(yù)售許可證都休想；銀行停止土地貸款甚至第二套住宅和別墅的按揭貸款都暫停了……好象中國的房地產(chǎn)業(yè)在一夜之間又回到了1993年“解放”前的宏觀調(diào)控時期，什么拐點論，崩盤論乃至冬天論便紛紛揚揚了！