其實這不僅沒必要大驚小怪，反倒應該慶幸和欣慰。經過十年的滄桑歷練，終于可以與市場經濟全面接軌了，終于可以挺起腰桿與其它行業(yè)比肩而立了，一洗“原罪”，真正走向了成熟、理性、開放和公平，由壟斷經濟向市場經濟邁進，逐步與wto和海外資本游戲規(guī)則接軌。
由賣方市場進入買方市場：
1998年的貨幣分房和按揭貸款，使中國的房地產集中噴發(fā)出巨大的消費能力和龐大的市場需求，中國一夜之間進入建筑年代和散戶時代。房子―――這個當年可以讓一個個熱血青年催眉折腰，甚至妥協(xié)到底老死在一個單位的龐然大物，終于被放到了交易的天平上！其強大的私有化動力和慣性，足以令中國的房地產商美美地享受了5年的甲方強勢和賣方優(yōu)勢。但是，隨著這股提前了的消費曲線和消費節(jié)奏的慢慢恢復，客戶對房地產產品、法律和政策等相關因素的了解和把握也越來越深入和練達，錯誤、陷阱和維權游戲，消費者、開發(fā)商、監(jiān)管部門在斗爭和博弈中攜手成長和成熟起來了。在北京等發(fā)達的一線城市，消費者帶著律師甚至記者買房的現(xiàn)象已經司空見慣。老百姓買房已經可以象逛超市一樣左挑右選。產品的極大豐富，按揭貸款和預售條件的嚴控，無論是主觀和客觀上都會造成持幣待購現(xiàn)象，在總量飽和和差異競爭的雙重壓力環(huán)境下，中國的房地產市場已經由賣方市場進入買方市場。
由杠桿投資階段進入實力投資階段：
與其它行業(yè)相比，中國的房地產業(yè)歷來是杠桿經濟原理運用最充分的行業(yè)。由于以往土地、貸款、墊資、預售等一系列政策的寬松和傾斜，一個項目往往只需總投資額的30%甚至更少，就可以運做起來，而且大家也習慣了這種“四兩撥千斤”和“小車不倒只管推”的投資模式。但是萬萬想不到的是政府和銀行的臉變得如此之快。接踵而至的相關政策，項目的資本金比例提高到35%，土地招拍掛的前期拿地資金，土地貸款的停止和開發(fā)貸款的緊縮，對期房轉讓和預售條件的高門檻和消費者現(xiàn)房觀念的成熟等，一下子把中國的房地產逼到了高臺上，將由貿易型（定金式）的投資模式向產業(yè)型（實力型）投資模式轉化。既往資金鏈的任何一環(huán)投機取巧的漏洞和可能都被和正被堵死。能不能完成這致命的一跳，完成對中國傳統(tǒng)地產的超越，是中國房地產商面臨著嚴峻的考驗。在目前的資金鏈形態(tài)中，特別是非銀行資金進入的管道和工具匱乏的情況下，一個企業(yè)的金融資源、資金潛力和市場前瞻性將是決定未來成敗的關鍵。規(guī)模和資本、項目與現(xiàn)金的對應關系和整合思維注定是不同階段企業(yè)運營和發(fā)展的瓶頸。
由樂觀預測思維進入冷靜預測思維：
中國房地產過去由于突然進入商品房時代，個人住房私有化的迅猛需求和集中爆發(fā)的消費能力和巨大慣性等三大原因，形成了獨特的大陸短期開發(fā)銷售模式。而且由于土地、資金和市場的三大先天優(yōu)勢，房地產商們普遍養(yǎng)成了一種樂觀和習慣性的思維方式：只要拿到地，就能搞到錢開發(fā)，只要蓋起房子就有人買，不僅會賺錢而且一定賺大錢。但是隨著土地成本、資金成本、市場競爭成本、政策成本和管理成本的不斷加大，消費者對產品性價比的要求越來越高，平均利潤率也逐年下降。那種寅吃卯糧和傻子過年的經營思維和短視眼光必將要付出沉重甚至是傾家蕩產的代價！
靠激情、直覺、膽略、運氣和經驗成功的第一代房地產企業(yè)（家）正面臨嚴峻的考驗和危機。市場進入到不是你有規(guī)模實力和你有成功經驗你就一定成功的新實驗（創(chuàng)新）主義時期。
特別是中國房地產僅僅十年的發(fā)展時間，嚴格意義上還沒有經歷一個行業(yè)從創(chuàng)始、成長、興盛、成熟、平穩(wěn)和衰落的完整周期，該發(fā)生的問題還沒有全部發(fā)生，因此解決不同問題的辦法也同樣在摸索和總結中。專業(yè)化、市場細分化、職業(yè)化、周期性、公開性、團隊精神、游戲規(guī)則、戰(zhàn)略思維和資本意識等等西方流行和在其它行業(yè)已經深入人心的管理學詞匯對中國的房地產行業(yè)來說都為時不晚！
全國級大開發(fā)商和區(qū)域性中小開發(fā)商將平分秋色：
121系列文件出臺后，一些地產大腕都驚呼什么80%的中小房地產企業(yè)將被淘汰出局。這些自以為是的論斷如果不是為了嘩眾取寵、保持他們在媒體上一貫的領袖地位的話，就說明他們的自大、無知和偏狹。不過，這些“叱咤風云”的大企業(yè)的活動半徑大都局限于一、二線城市，對三、四線城市的房地產市場特點和中小房地產開發(fā)商的生存方式幾乎一無所知。
我們都知道中國房地產短期開發(fā)銷售（項目型）和區(qū)域化生存發(fā)展的兩大特點，決定了中國房地產市場是不能套用所謂香港和美國模式的，對于大多數(shù)中小房地產商來說，如何運用好所在區(qū)域的綜合資源優(yōu)勢（人脈、關系、風俗、市場和價格等），利用好中國計劃經濟向市場經濟的轉軌期和地方政府與中央政府的博弈狀態(tài)，抓住三、四線城市房地產剛剛啟動和不發(fā)達的機遇，充分發(fā)揮房地產企業(yè)的學習型特點，借助各種房地產專業(yè)力量和工具，必將成長為區(qū)域性的主導力量，并將在全國整體市場份額中與那些在一、二線城市鏖戰(zhàn)的大開發(fā)商們平分秋色！
《聯(lián)想的地產新世界與老帥的新棋局》
本文原載《商務周刊》2005年09期
作者：徐蕾
“創(chuàng)維原董事局**黃宏生是三亞人，2003年開始在三亞大規(guī)模投資房地產，號稱投資20億元。因為不熟悉房地產的運作規(guī)則，資金周轉不靈，創(chuàng)維被迫挪用上市公司幾千萬資金以填補房地產業(yè)務的資金窟窿，其結果是黃宏生被香港廉政公署起訴。
“這很大程度上是因為黃宏生個人光宗耀祖的老鄉(xiāng)情結和同當?shù)卣愫藐P系的政治情結，而非一種理性投資?！比鹊禺a增值服務(中國)有限公司執(zhí)行合伙人、首席顧問朱凌波說。曾經號稱投資50億元進軍房地產的新希望集團，與初進地產業(yè)的聲勢浩大相比，進入后卻波瀾不驚，在房地產界杳無聲息。
朱凌波認為，聯(lián)想走實業(yè)模式進入房地產行業(yè)，是沿襲it行業(yè)的一種習慣性思維，但他強調，中國的房地產行業(yè)實際上是一種貿易型行業(yè)，而不是一種實業(yè)型行業(yè)?！氨M管進入房地產行業(yè)的門檻已經調高了不少，但實際上中國房地產行業(yè)典型的運作模式仍然是用30%的資金拿地、抵押貸款、墊資、收定金，用杠桿資金模式在兩三年內完成產品循環(huán)。”朱凌波不無擔心地認為，與it行業(yè)不同，房地產行業(yè)自身是有周期性的，本質上是一個資源型行業(yè)，尤其是土地具有不可再生性和稀缺性，目前二線城市競爭已經很激烈，“夯實了再撒一層土”的謹慎會導致占有資源能力差、項目操盤周期長和團隊磨合能力弱等一系列問題
“慢也是一種風險?！敝煺f?！暗鹊秸嬲粚嵙嗽龠M行擴張的時候，聯(lián)想快速膨脹的機會已經很少了。作為外行企業(yè)進入房地產行業(yè)，如果不更快進入，聯(lián)想的機會會越來越小，風險也越來越大?！?
他認為，如果聯(lián)想真的想把房地產作為支柱行業(yè)來做，應該對未來房地產衍生品渠道周期有很好的預測和運用，“投資和并購的方式可能會更適合這種大品牌企業(yè)的進入”。
朱凌波分析說：“一個非房地產行業(yè)的強勢品牌進入房地產行業(yè)，原來的品牌不一定能起到正面作用，人們會有疑惑，聯(lián)想是做電腦的專家，并不一定就是做地產的專家。”但他也認為，聯(lián)想地產給自己建立了太多的防火墻，既然已經決心做好的物業(yè)了，既然每個項目都謹慎小心地對待，融科智地有什么理由擔心自己做不好會砸了“聯(lián)想”的招牌呢？
“融科智地沒有把這個品牌應用好?！敝炝璨ㄔu價道。在他看來，聯(lián)想的品牌確實有號召力，最起碼大家相信聯(lián)想的商業(yè)信譽，而這在地產界是非常關鍵的?！奥?lián)想的企業(yè)形象、社會地位和柳傳志的個人理念，完全可以大張旗鼓地宣傳，告訴人們自己秉持聯(lián)想一貫的風格做地產，要做講責任、專業(yè)化、對公眾負責的企業(yè)”。
所以朱凌波建議，如果確實看好房地產行業(yè)的成長性和周期，融科智地應該高屋建瓴、大張旗鼓進行戰(zhàn)略布局，以做主流開發(fā)商的志向大聲宣布聯(lián)想進入房地產市場，采用投資、并購等金融手段迅速完成全國布局。他認為，以聯(lián)想如今世界500強的身價，肯定能夠在各城市都拿到最好的土地，迅速整合當?shù)氐膶I(yè)機構和團隊，做出好的工程項目，迅速成為全國性開發(fā)商
與伍敏等人有過接觸的朱凌波評價說：“聯(lián)想地產是由一群非常勤奮、好學的人組成的。”伍敏和幾位聯(lián)想地產的同事曾經參加過由朱凌波參與組織的房地產培訓班，每次上課都會密密麻麻記上十幾頁筆記，課間還追著老師不停提問?！耙运麄冊诠緭蔚穆殑?，還能這樣勤學好問，在一般企業(yè)的高管中比較少見?！敝炝璨ㄕf。
《順馳閃婚的前生今世》
新世紀周刊
2006.09.20
朱凌波分析："順馳做房地產的所有資金都用外部資金，借用全部融資手段，讓所有的土地盡快進入操盤的階段。順馳這樣做使資金鏈更快連接起來，更快完成資金循環(huán)。""當然，這建立在中國房地產模式特殊運營基礎上。"朱凌波進一步分析，順馳選擇這個模式發(fā)展，契合了當前房地產行業(yè)發(fā)展規(guī)律的特點，國內城市化進程，市場存在巨大的住房需求，使房地產市場給順馳一類的企業(yè)短時間內急速擴張?zhí)峁┝藦姶蟮氖袌隹臻g。"他采用的手法其實其他的很多開發(fā)商也在采用，如果說這些是房地產行業(yè)內的游戲規(guī)則，那么順馳的確是一個'高手'。
“朱凌波第一次接觸孫宏斌和他的"狼團隊"是在2003年第五屆中國(深圳)住交會上。據(jù)朱凌波回憶，當時，孫略帶神經質的激情叫板著實令他一驚："順馳中長期戰(zhàn)略是做中國房地產中介產業(yè)和房地產開發(fā)領域的雙第一，做市場的領導者！2004年在開發(fā)領域實現(xiàn)銷售額100億元！"要知道當時就連萬科這樣的地產巨頭也只有幾十億的銷售額。
高增長同時帶來了**險。"粗略計算，2004年順馳買地的錢將近百億。"朱凌波分析說，"此時嚴峻的現(xiàn)實擺在孫宏斌眼前--嚴重的資金透支、資金來源的堵塞，以及高速擴張帶來的人才、管理和產品的缺憾等等。"雖然時任ceo的汪浩強調，在實行全國化戰(zhàn)略后，順馳的預算就由半年一次變成一周一次，而且同時會有幾個方案備用，但資金的缺口還是越拉越大。
"看來，順馳是成也全國擴張，敗也全國擴張。"朱凌波說，"順馳今天的被收購應該是必然的，其實很早就預示了這樣的結果。"
更令孫宏斌沒有想到的是，房地產的宏觀調控來得如此迅猛，而且一輪比一輪強大，無情地打碎了他做中國房地產老大的夢。
"距離霸業(yè)，孫宏斌曾經那么近。"朱凌波說，"如果不趕上急風暴雨式的宏觀調控，也許順馳在搶占了土地儲備的先機后還有時間來補課和調整。但目前順馳的這輛戰(zhàn)車必須從高速公路的出口開出來，在服務區(qū)加油、換司機和調整休息，現(xiàn)在最重要的是解決危機，控制速度和規(guī)模，以備再戰(zhàn)。"
清華大學國際商業(yè)地產運營商培訓辦首席專家朱凌波對《新世紀》表示，順馳此舉既非被動地被兼并，也非主動地出讓，而是被動式的主動出讓，這是企業(yè)內外交困下的自救行為，也是一次戰(zhàn)略性的變相融資行為。
對房地產市場兼并和收購有豐富經驗的朱凌波表示，不是萬不得已，孫宏斌絕對不會出讓股權。一般的規(guī)律是房地產企業(yè)家都天然地拒絕全面收購，主動戰(zhàn)略式的出讓股權和管理權目前極少發(fā)生，大多是被動式的兼并。他說："我們應該看到孫宏斌擁有40%的股權并是第二大股東，而且還以個人股權擔保為順馳融資，所以我現(xiàn)在更愿意相信孫此次的舉動不是個人套現(xiàn)而是戰(zhàn)略行為。我甚至假想，香港路勁基建收購順馳的背后是否還有未來回購股權的條款，也許這只是一次戰(zhàn)略性的變相融資行為。"
2006',中國商業(yè)地產國際年
《城市開發(fā)》|2006年第5期
作者：朱凌波
摘要
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