《樓市大局定了？國內(nèi)42%的家庭，將面臨4大難題》

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2025年9月3日

我國城鎮(zhèn)住房自有率已達(dá)94.3%，其中42%的家庭擁有多套住房。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了三年的深度調(diào)整后，多套房家庭正面臨前所未有的壓力。這些壓力不是短期現(xiàn)象，而是結(jié)構(gòu)性改革下的必然結(jié)果。房子不再是簡單的"資產(chǎn)"，而成了部分家庭的"負(fù)擔(dān)"。

曾幾何時(shí)，買房是國人共識的最佳投資方式。一套房子，十年翻三倍的神話比比皆是。2023年初，全國70個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比增長還保持在7.8%。然而到了2025年第一季度，這一數(shù)字已跌至-2.1%。房子從"香餑餑"變成了"燙手山芋"，多套房家庭面臨的困境日益明顯。

持有成本上升是擺在眼前的第一個(gè)難題。2025年初，全國平均物業(yè)費(fèi)已達(dá)每平方米5.3元月，比2023年增長了18.7%。北京、上海等一線城市的物業(yè)費(fèi)甚至高達(dá)8元平方米。一個(gè)100平米的房子，每月僅物業(yè)費(fèi)就要500元以上。再加上房屋維修基金、水電氣等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用，持有一套閑置房產(chǎn)的年均成本已超過2萬元。一位北京的李先生告訴我："我在郊區(qū)的那套房子已經(jīng)兩年沒租出去了，每年光付物業(yè)費(fèi)和貸款利息就要掏3萬多，簡直是在燒錢。"

資產(chǎn)貶值風(fēng)險(xiǎn)成為第二個(gè)讓人頭疼的問題。據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)2025年4月發(fā)布的《中國房地產(chǎn)市場報(bào)告》，全國有27%的三四線城市房價(jià)已連續(xù)8個(gè)季度下跌，累計(jì)跌幅超過18%。人口持續(xù)流出的中小城市，房價(jià)下跌趨勢更為明顯。山東一個(gè)地級市的張女士無奈地說："五年前投資的房子，現(xiàn)在想賣掉連首付都回不來，只能硬撐著。"住建部最新數(shù)據(jù)顯示，2025年第一季度全國商品房成交量同比下滑12.3%，市場預(yù)期繼續(xù)惡化。房子不僅不升值，還可能成為"貶值資產(chǎn)"。

流動(dòng)性差異化是第三個(gè)逐漸凸顯的困擾。房地產(chǎn)市場已明顯分化，優(yōu)質(zhì)區(qū)域的好房子依然有人問津，而普通地段的普通房子可能幾個(gè)月掛牌都無人問津。

2025年一線城市核心區(qū)域的二手房平均成交周期為47天，而三四線城市這一數(shù)字已延長至196天，幾乎翻了四倍。一位在珠三角從事房產(chǎn)中介十年的王經(jīng)理表示："現(xiàn)在客戶都很挑剔，位置不好、樓層不佳的房子，價(jià)格再低也沒人要，有些房子已經(jīng)掛了一年多了。"

稅收成本增加是第四個(gè)不得不面對的現(xiàn)實(shí)。2024年下半年開始，多地陸續(xù)出臺了房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案，2025年已有8個(gè)省份的12個(gè)城市開始實(shí)施差別化房產(chǎn)稅政策。家庭擁有的第二套住房起征點(diǎn)普遍設(shè)定在90平方米，稅率為房產(chǎn)評估價(jià)值的0.5%-1.2%不等。上海一位擁有3套房產(chǎn)的陳先生計(jì)算了一下："每年光房產(chǎn)稅就要交3萬多，加上其他成本，持有多套房已經(jīng)成為一種奢侈。2025年第一季度，試點(diǎn)城市房產(chǎn)稅收入已達(dá)187億元，同比增長35.6%。

房地產(chǎn)不再是"唯一的財(cái)富增值渠道"這一現(xiàn)實(shí)，正在改變國人的資產(chǎn)配置理念。中國人民銀行2025年5月發(fā)布的《中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債調(diào)查報(bào)告》顯示，城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)中房產(chǎn)占比已從2020年的68.3%下降到2025年的57.6%。與此同時(shí)，金融資產(chǎn)占比從28.5%上升到38.7%。這一變化表明，越來越多的家庭開始尋求多元化的資產(chǎn)配置方式。

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