2006年，策劃并推出清華大學國際商業(yè)地產(chǎn)運營商creo系列培訓計劃，這是我們首次洞悉中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要趨勢，量化的表述即通過培訓產(chǎn)品將行業(yè)實踐的經(jīng)驗和教訓提升為理論反過來指導行業(yè)的進步。同時引進和學習美日新的成功模式和先進思想推動中國商業(yè)地產(chǎn)的進步和成熟，駛?cè)肟焖佘壍篮土夹灾芷凇?
經(jīng)過兩年的培訓，我們也在動態(tài)關(guān)注和研究中國商業(yè)地產(chǎn)的主要商業(yè)模式和產(chǎn)品模型即城市綜合體。為此我個人在相關(guān)報刊和各大論壇上發(fā)表了關(guān)于城市綜合體的認識和闡述。同時作為學術(shù)機構(gòu)creo和行業(yè)協(xié)會ccrec也聯(lián)合商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈各類機構(gòu)。成立了中國城市綜合體研究中心，并經(jīng)過一年的研究和探索推出首部《城市綜合體專業(yè)報告》，并同時舉辦首屆《城市綜合體高峰論壇》和首個《城市綜合體高級研修班》。通過這套組合拳，引起了業(yè)內(nèi)和各級政府的高度關(guān)注和廣泛反響！記得在石家莊的一次商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇上我做的關(guān)于城市綜合體的主題講演當場得到出席會議的商務(wù)部領(lǐng)導的興趣和認可，并會后讓秘書專門向我要了原版ppt。合肥市政府也向ccrec發(fā)出邀約希望雙方聯(lián)合在合肥舉辦城市綜合體高峰論壇一一我們又一次搶占了理論高地，真正兌現(xiàn)了ccrec成立時的引領(lǐng)和推動行業(yè)進步的宗旨和諾。
城市綜合體作為中國商業(yè)地產(chǎn)的主流模式，從發(fā)韌到發(fā)展，表明了中國的商業(yè)地產(chǎn)在迅速的成長。但與國際商業(yè)地產(chǎn)還有著相當?shù)牟罹?，同時也在探索了自己的模式。
新加坡，日本和美國等發(fā)達國家的商業(yè)地產(chǎn)，都是專業(yè)分工的模式。而不是像中國是一條龍即產(chǎn)生鏈的主體。投資商，建造商，開發(fā)商和運營商及物業(yè)管理商都是分工協(xié)作，各司其職，非常成熟和標準化。特別是商業(yè)地產(chǎn)的主流模式與住宅不同，住宅是銷售型的物業(yè)，而商業(yè)地產(chǎn)尤其是購物中心，酒店包括寫字樓都持有為主，沉淀了大量的中長期的資金和資產(chǎn)價值。而中國商業(yè)地產(chǎn)的主流融資模式是銀行信貸而且是短期信貸模式所謂的短貸長用，所以以萬達為代表的主流開發(fā)商發(fā)明了城市綜合體這樣的產(chǎn)品模型和商業(yè)模式即用住宅、寫字樓和商鋪的分割銷售回流資金，然后去持有酒店和購物中心等資產(chǎn)性物業(yè)，最后通過資本市場尋求變現(xiàn)。所以我把中國的商業(yè)地產(chǎn)尤其是城市綜合體稱為類金融模式，或者說是被倒逼出來的一種投融資模型。
在濟南房地產(chǎn)高峰論壇上，ccrec主任朱凌波認為，城市綜合體作為城中之城，是一個7天、24小時循環(huán)的生活狀態(tài)。城市綜合體具備了一個城市微縮版的基本功能：公寓和住宅，集中高端市民，酒店集中外來人群，寫字樓集中高級白領(lǐng)，大賣場則集合了多元人群。城市綜合體一定是城市的中心、副中心和區(qū)域中心，一定是城市的公共交通樞紐，特別是城市快速交通樞紐。而且城市綜合體一定要結(jié)合當?shù)氐奈幕螒B(tài)，保留當?shù)氐奈拿}和商脈。
對于城市綜合體高速發(fā)展的原因，朱凌波把它歸咎于現(xiàn)階段金融產(chǎn)品的缺失，最根本的原因就是中國金融創(chuàng)新的嚴重缺失，尤其是商業(yè)地產(chǎn)需要前端的那種中長期的低成本的資金的缺失。
尤其城市綜合體最大價值化的資產(chǎn)及資本價值匱乏變現(xiàn)的退路如reits、上市、資產(chǎn)證券化等產(chǎn)品。這樣就倒逼開發(fā)商必須要做一個租售結(jié)合的模型，用銷售型的現(xiàn)金流來支持持有物業(yè)的成長，不斷利用可銷售部分的資產(chǎn)回流來補充后期運營的成本，導致城市綜合體的快速復制發(fā)展。
政府在城市綜合體的發(fā)展中也扮演了很重要的角色。目前，各地政府推地都是以混合、綜合用地為主，要求你必須做一個綜合性的產(chǎn)品。這種體量與規(guī)模的快速增長是中國商業(yè)發(fā)展的階段性特征。城市綜合體作為一個產(chǎn)品模型是沒有問題的，包括人流的互動、共享，包括產(chǎn)品能夠代表一個城市形象的名片這樣的建筑形態(tài)。但其實商業(yè)地產(chǎn)核心的最大的增值和價值一定是在持有物業(yè)的資產(chǎn)資本變現(xiàn)上，最終商業(yè)的核心價值是要盈利。所以中國目前城市綜合體發(fā)展的進程，盡管速度規(guī)模沒有問題，實際上離城市綜合體終極的價值距離還是非常遙遠的。因為城市綜合體涵蓋著酒店寫字樓、展覽、立體的交通系統(tǒng)，城市綜合體的開發(fā)不僅要求開發(fā)商的開發(fā)建設(shè)能力，更考驗著開發(fā)商的運營和管理能力。
當綜合體處于開發(fā)階段，許多運營問題還未凸顯。但是進入到一個全運營時代的時候，就需要我們一起來思考：
首先，開發(fā)商要向運營商或者是開發(fā)運營一體化來轉(zhuǎn)化。第二個趨勢是城市規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃包括交通規(guī)劃的一體化。第三個趨勢是開發(fā)經(jīng)營金融產(chǎn)品的一體化。第四個就是建筑外部形象與內(nèi)部經(jīng)營的一體化。
在杭州城市綜合體高峰論壇上的發(fā)：
“城市綜合體的運營和管理”這個題目非常好，抓住了城市綜合體發(fā)展最關(guān)鍵的問題，也是大家目前最忽視的問題。我昨天下了飛機，第一件事就是到萬象城去考察，萬象城項目的開業(yè)，預示著杭州城市綜合體的發(fā)展進入了一個新的水平。
其實杭州引起全國的關(guān)注，就是政府提出了一百個城市綜合體，引起了業(yè)界的振動，也引起了我們密切的關(guān)注。但是坦率講杭州目前沒有建成一個運營非常成功的全國樣板城市綜合體，但是我剛才聽了建委的楊主任講有這么多項目在策劃中，19個已經(jīng)在開發(fā)運營中，35個在規(guī)劃設(shè)計中，還有40個在策劃中，未來杭州城市綜合體對中國城市綜合體的發(fā)展會帶來哪些想象，非常值得期待。
實際上城市綜合體這些年為什么引起全國的風起云涌的追逐，尤其是以地方政府和開發(fā)商為主導的模式風靡中國，有三大原因一一
第一政府為什么要做城市綜合體？因為城市綜合體集聚的功能，我們可以打一個形象的比喻，如果說成是是一個圍棋盤，城市綜合體就是圍棋的眼，每個眼做活了，就會變成一個城市的商業(yè)中心、商圈、城市副中心、城市新城中心，變成人們工作、生活、娛樂、休閑、旅游一體化的城中城。這就是城市綜合體為什么有魅力，地方政府愿意做城市綜合體無非幾個原因，因為城市綜合體涵蓋著酒店寫字樓、展覽、立體的交通系統(tǒng)，功能體現(xiàn)城市的名片，城市的形象，而且一個大型的城市綜合體拉動的區(qū)域的升值、城市的繁榮，成為地方政府的政績工程和形象工程非常重要的一個載體。
第二開發(fā)商為什么愿意做城市綜合體？因為城市綜合體是中國房地產(chǎn)開發(fā)一個微縮版，涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)和城市發(fā)展的關(guān)鍵要素，而且最重要的是在中國商業(yè)地產(chǎn)中長期開發(fā)運營缺少金融品種的前提下，是個最好的資金產(chǎn)品循環(huán)的模型。因為住宅銷售產(chǎn)品回籠的資金可以支持持有型物業(yè)的長期經(jīng)營。還有一個重要的原因就是城市綜合體地標性、形象性，集聚性和規(guī)模性，也是開發(fā)商與地方政府博弈中一個很重要的砝碼。