與萬達(dá)交集的30年間，除了與王健林先生；還先后與曾任萬達(dá)足球俱樂部總經(jīng)理、企業(yè)***總經(jīng)理石雪清，萬達(dá)集團(tuán)副總裁、商業(yè)地產(chǎn)公司總經(jīng)理湯天偉；萬達(dá)集團(tuán)副總裁及萬達(dá)學(xué)院院長陳平，萬達(dá)集團(tuán)副總裁、集團(tuán)總裁助理張誠；萬達(dá)集團(tuán)高級副總裁兼人力資源管理中心總經(jīng)理，集團(tuán)董事長兼總裁肖廣瑞；萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)研究部總經(jīng)理，萬商俱樂部的主任楊澤軒，萬達(dá)集團(tuán)商務(wù)部總經(jīng)理潘韜等高中層管理人員有過或深或淺，且長且短的職業(yè)交往和合作。

2015.12.22.今天在冰城出席亞太學(xué)院學(xué)員企業(yè)達(dá)仁集團(tuán)達(dá)仁-印象城（又一個山寨標(biāo)桿）開業(yè)典禮，巧遇業(yè)內(nèi)好友萬達(dá)院線曾總并應(yīng)他特邀即興在萬達(dá)的場子看了場電影《尋龍訣）（改名彼岸花更好）......

2015.6.10.昨日接受贏商網(wǎng)關(guān)于萬達(dá)去年打通境內(nèi)外資本市場、特別是推行輕資產(chǎn)和眾籌模式的象征意義和對行業(yè)的啟示性時指出

一是可以打破商用物業(yè)租售兩難和銷售的魔咒、真正按持有物業(yè)的商業(yè)規(guī)律去運營、有利于提檔轉(zhuǎn)型、長期經(jīng)營。

二是從過去以銀行信貸的傳統(tǒng)融資和間接融資轉(zhuǎn)向創(chuàng)新融資和直資融資。打通兩端前端融資特別是后端退出的雙向通道，獲取與商業(yè)不動產(chǎn)匹配的中長期、低成本和多元化的專業(yè)資金。

三是象日本三井和永旺一樣、從不動產(chǎn)轉(zhuǎn)向金融混業(yè)和最終的金融控股模式。從根本上符合商業(yè)不動產(chǎn)的金融屬性。

四是按照互聯(lián)網(wǎng)和互聯(lián)網(wǎng)金融的思維和方式轉(zhuǎn)型和升級、但能否能由爬行的大象變成飛翔的鷹還有待驗證。

五是從大陸模式向美國模式轉(zhuǎn)變即從一條龍一體化方式向?qū)I(yè)分工專業(yè)管理邁進(jìn)。發(fā)揮核心優(yōu)勢規(guī)避短板。

2015.4.12.今早飛合肥、參加萬達(dá)文化旅游城“商業(yè)街發(fā)展峰會”做主題發(fā)、并接受媒體采訪。

2015.3.9.記得去年萬達(dá)出了《商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)》和《商業(yè)地產(chǎn)運營管理》兩本書，請我寫書評時就建議，要讓業(yè)內(nèi)和社會真正了解和學(xué)習(xí)萬達(dá)，對萬達(dá)這個高度人格化（創(chuàng)始人王健林）的企業(yè)，必須要配套出版王健林個人傳記和經(jīng)營思想結(jié)集---可謂一語成讖[得意]，今天在機(jī)場買到了王健林著《萬達(dá)哲學(xué)》，稱哲學(xué)有點拔高哈[呲牙]。另王也表示近些年想退出一線專心寫本個人自傳……

2014.11.23.今天出席北京通州萬達(dá)廣場投資者見面會、并做城市綜合體及商業(yè)街的運營特點與投資價值的講座……

2014.10.11.萬達(dá)只有與中外資本市場全面接軌才是最后的功德圓滿”，亞太商業(yè)不動產(chǎn)學(xué)院院長朱凌波今天在接受央視萬達(dá)專題片的采訪時指出萬達(dá)以昆明萬達(dá)廣場的即將開業(yè)大吉終于達(dá)成100個萬達(dá)廣場的戰(zhàn)略目標(biāo)。但這只是萬達(dá)在中國改革開放30年以來抓住前城市化的大勢、抓住市民追求美好生活與時尚消費的主流，通過標(biāo)準(zhǔn)化與連鎖性的產(chǎn)品模型、集權(quán)化與軍事化的團(tuán)隊文化和強(qiáng)執(zhí)行力與王健林創(chuàng)始企業(yè)家的領(lǐng)袖決策力，完成了高速成長、規(guī)模發(fā)展與城市縱橫布局的第一階段。在新城鎮(zhèn)化和中國經(jīng)濟(jì)深度與均衡發(fā)展的新背景下，萬達(dá)將進(jìn)入從量向質(zhì)轉(zhuǎn)型升級的高級階段，標(biāo)志性的象征有四個層次一是持有為主和永續(xù)運營階段；二是追求高租金回報和投資收益的階段；三是與互聯(lián)網(wǎng)和電商的互補(bǔ)與融合；四是最重要的即與中國金融創(chuàng)新和國內(nèi)外資本市場的全面匹配和接軌，才能實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的價值最大化！屆時再說萬達(dá)不僅是資產(chǎn)最大的公司，而是市值最大的企業(yè)，不僅是民族的更是國際的……

2014.8.28.參加萬達(dá)商業(yè)年會，兩大特點一是保持萬達(dá)一貫的風(fēng)格、規(guī)模最大。二是把商家放在第一位、地產(chǎn)搭臺、品牌唱戲。

2014.8.11.考察萬達(dá)長白山國際旅游渡假區(qū)

2014.5.23.@亞太商業(yè)不動產(chǎn)學(xué)院：院長朱凌波今天出席贏商網(wǎng)“商業(yè)推動地產(chǎn)”東南峰會并致詞，在參加“文旅地產(chǎn)”主題對話論壇時指出文旅地產(chǎn)做為商業(yè)地產(chǎn)的升級版或創(chuàng)新及體驗業(yè)態(tài)的增量、正成為萬達(dá)等眾多企業(yè)下步發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)和商業(yè)模式----是因為中國經(jīng)過改革開放三十年的發(fā)展，很多人和某些階層已進(jìn)入有錢有閑追求文教和生活質(zhì)量的階段，40-50年代人基本退休、進(jìn)入養(yǎng)老休閑狀態(tài)，老齡化社會即將到來；60-70年代人在事業(yè)高峰期壓力大開始關(guān)注養(yǎng)生和健康；而80-90天生就是消費主義者、工作和生活娛樂互不偏廢。再加上當(dāng)下普遍盛行的享樂主義和犬儒哲學(xué)、崇尚精神回歸自然將成為新導(dǎo)向和新主流，因此對應(yīng)的文旅地產(chǎn)的發(fā)展空間將是上升和巨大的……

2014.4.23.亞太商業(yè)不動產(chǎn)學(xué)之《萬達(dá)體驗營》：值此萬達(dá)集團(tuán)推出《商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)》和《商業(yè)地產(chǎn)運營管理》系列管理叢書之際，4月23日學(xué)院最新推出為期一天的“萬達(dá)體驗營”培訓(xùn)模塊――在萬達(dá)學(xué)院與萬達(dá)高管交流溝通、到萬達(dá)廣場考察對話等，使學(xué)員們實現(xiàn)了解萬達(dá)，走進(jìn)萬達(dá)，學(xué)習(xí)萬達(dá)的愿望和目的。同時，凡參加“萬達(dá)體驗營”的學(xué)員，學(xué)院免費贈送《商i業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)》和《商業(yè)地產(chǎn)運營管理》兩本學(xué)院指定培訓(xùn)教材，無疑對學(xué)員的實際工作中具有重要的參考價值和指導(dǎo)意義。

亞太商業(yè)不動產(chǎn)學(xué)院首次推出的“萬達(dá)體驗營”今天如期在萬達(dá)學(xué)院舉辦。這是萬達(dá)學(xué)院第一次對外開放辦學(xué)。萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)研究部總經(jīng)理、亞太學(xué)院學(xué)術(shù)委員會執(zhí)行主任楊澤軒給來自全國各地的學(xué)員做了＜商業(yè)地產(chǎn)與萬達(dá)＞的主題講課。

“萬達(dá)體驗營”今天下午在廊坊萬達(dá)廣場考察。主管招商營運副總經(jīng)理馬臣引領(lǐng)學(xué)員考察并做了詳細(xì)的講解、回答了學(xué)員的提問。最后學(xué)院師生與萬達(dá)商管苗總和馬總合影留念。

2014.3.21.@亞太商業(yè)不動產(chǎn)學(xué)院：院長朱凌波今天專程赴廊坊、拜會萬達(dá)學(xué)院領(lǐng)導(dǎo)并考察了萬達(dá)學(xué)院，同時就雙方之間的合作可能進(jìn)行了探討并商定4月末組織一次學(xué)院學(xué)員到萬達(dá)學(xué)院交流學(xué)習(xí)的活動。

2014.3.14.@亞太商業(yè)不動產(chǎn)學(xué)院新春伊始、又有學(xué)院學(xué)術(shù)委員、師資和業(yè)內(nèi)知名人士另擇高枝或做創(chuàng)二代。如萬達(dá)學(xué)院常務(wù)副院長范征離職加盟幸?；鶚I(yè)，寶龍控股副總裁兼商業(yè)公司總經(jīng)理潘韜辭職籌謀創(chuàng)業(yè)，北京盈石副總吳艷芬新任世茂地產(chǎn)商管公司常務(wù)副總，中糧商管招商中心副總劉陽轉(zhuǎn)投金地，原河北眾美集團(tuán)商管段總（出身萬達(dá)商管主力店部總經(jīng)理、將赴另一知名萬科高就）－－論是尋找新東家還是自主創(chuàng)業(yè)，都是一種水往高處流的意愿和趨向---唯有祝愿個人暢達(dá)企業(yè)進(jìn)步！

2014.3.6.今天下午終于靜下心來還一樁文字債,應(yīng)萬達(dá)學(xué)院之邀為萬達(dá)新近出版的叢書寫書評--學(xué)習(xí)節(jié)前獲贈的萬達(dá)學(xué)院最新出版的萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)叢書：《商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)》和《商業(yè)地產(chǎn)運營管理》,王健林先生把獨家秘藉貢獻(xiàn)出來與行業(yè)分享和交流、其實也是對萬達(dá)多年的經(jīng)驗主義、實用主義和機(jī)會主義的一次重要的理論升華和正本傳播。而亞太商業(yè)不動產(chǎn)學(xué)院一直致力的就是站在巨人的肩膀上把包括萬達(dá)在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)本土和國際的優(yōu)秀品牌和成功模式通過學(xué)院課堂的不斷傳授和系統(tǒng)梳理、指導(dǎo)和推動行業(yè)的健康成長和持續(xù)發(fā)展。萬達(dá)必須標(biāo)準(zhǔn)化、行業(yè)和市場需要多元化……

2013.12.2.今晚參加北京商業(yè)地產(chǎn)界民間第一社團(tuán)萬商俱樂部164期關(guān)于紅星美凱龍第一家購物中心“愛琴?！毖杏憰?、見到了俱樂部主任、萬達(dá)集團(tuán)研究部總經(jīng)理楊澤軒、紅星美凱龍商管總經(jīng)理賈濤、漢博顧問副總李亞明等一干老朋友……

2013.10.11.《萬達(dá)并購旅行社》：朱凌波指出，通過旅行社來帶動客流量的輸入是目前整個旅游行業(yè)的“潛規(guī)則”，短期內(nèi)較難改變。因此，萬達(dá)既然想要大力發(fā)展旅游文化產(chǎn)業(yè)，涉足旅行社行業(yè)是希望將資源掌握在自己手中，從而實現(xiàn)集約化的產(chǎn)業(yè)鏈管理；這和成立酒店管理公司一樣，是一個連鎖型的措施。

2013.6.21.《萬達(dá)三城砸900億搞旅游》：朱凌波認(rèn)為，文化旅游項目做起來并非易事，除了旅游設(shè)施本身引來的消費之外，還必須要通過規(guī)模性和集合性以及特色化、差異化的產(chǎn)品，將人們留下來花錢，否則，人流量有限，且多是“匆匆過客”…

@亞太商業(yè)不動產(chǎn)學(xué)院《萬達(dá)再次出海并購宣布在英投資10億英鎊》：朱凌波認(rèn)為，國際化路徑是品牌企業(yè)的必然選擇。除了品牌擴(kuò)張外，出海有利于開拓出新的資本通道。對于萬達(dá)這樣一直以資本運營為導(dǎo)向的企業(yè)來說，由于國內(nèi)金融產(chǎn)品匱乏，海外市場可以助其通過資本平臺獲得更多融資和資金渠道。

2013.6.6.《萬達(dá)“回巢”背后》：公司中的新老員工比例與企業(yè)架構(gòu)的穩(wěn)定關(guān)系重大。朱凌波強(qiáng)調(diào)，老員工對公司制度流程、文化，甚至是企業(yè)的成長歷程都很熟悉，他們在公司里的帶動和協(xié)調(diào)作用非常顯著。很多聰明的企業(yè)都把離職員工的“維護(hù)”視作重要的人才戰(zhàn)略發(fā)展方向。

2013.5.29.亞太商業(yè)不動產(chǎn)學(xué)院院長朱凌波5月21在拉斯維加斯國際商業(yè)不動產(chǎn)博覽會中國專場做開篇演講時指出困擾中國商業(yè)不動產(chǎn)健康持續(xù)發(fā)展的致命原因是金融創(chuàng)新的匱乏既缺少前端投入的中長期,低成本的專業(yè)資金;更缺少后端退出的多元化資本通道。中國商業(yè)地產(chǎn)的主流產(chǎn)品城市綜合體其實是被倒逼出來的一種租售結(jié)合的類金融產(chǎn)品如萬達(dá)的所謂現(xiàn)金流滾資產(chǎn)模式.

《中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的兩個階段，萬達(dá)：訂單地產(chǎn)》

聯(lián)商網(wǎng)2007-10-27

主持人：第一位演講的嘉賓是清華大學(xué)國際商業(yè)地產(chǎn)運營商辦公室首席專家朱凌波先生，他演講的主題是中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的兩個階段。

朱凌波：中國的商業(yè)地產(chǎn)是2002年提出這個專業(yè)詞匯之后，之后面臨著重大的轉(zhuǎn)型，就是宏觀調(diào)控之前和之后，宏觀調(diào)控之前商業(yè)地產(chǎn)的終極客戶就是投資客，由于當(dāng)時的投資渠道的匱乏，包括當(dāng)時股市漫長的熊市，以及老百姓一鋪養(yǎng)三代的傳統(tǒng)，尤其是中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都是從住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)換過來的，那個時候我們開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)基本上都是賣給投資客，不關(guān)心經(jīng)營的問題也不關(guān)心后期的商業(yè)運營問題，更不關(guān)心商業(yè)的資產(chǎn)和資本的問題。

所以那個階段的，就是上半場的中國商業(yè)地產(chǎn)，實際上是賣給投資客的、銷售型的、現(xiàn)金型的房地產(chǎn)產(chǎn)品。宏觀調(diào)控以后，我記得當(dāng)時所有的政策都是對住宅，因為只有住宅才是關(guān)系國計民生，但是建設(shè)部當(dāng)時也做了一個提示，對于住宅，也沒有專指商業(yè)產(chǎn)品，就是售后包租做了提示，北京很多的項目，尤其是前期賣得很好的項目，在后期的業(yè)態(tài)規(guī)劃、經(jīng)營出現(xiàn)了很多的問題，尤其是很多的商家經(jīng)營慘淡，甚至是倒閉，還有一些廠家收了大量的投資客的預(yù)收款，由于抵押經(jīng)營的問題后來跑了。在這個階段即使做得最成功的萬達(dá)，當(dāng)時提出了定單地產(chǎn)，實際上跟萬達(dá)完成第一輪的國際化融資以后所說的定單地產(chǎn)業(yè)有重大的區(qū)別，當(dāng)時的定單地產(chǎn)概念通過引進(jìn)主力店和次主力店的方式來引領(lǐng)商鋪的銷售，是為了更好地銷售門鋪，萬達(dá)完成了麥德里銀行融資以后，提出了只租不售的階段，我認(rèn)為才是真正意義上的中國商業(yè)地產(chǎn)的定單地產(chǎn)。

經(jīng)過這樣一個轉(zhuǎn)型期，中國的商業(yè)地產(chǎn)尤其從住宅轉(zhuǎn)型的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商或者是投資商面臨著兩難問題，就是租售的兩難，或者說是模式的轉(zhuǎn)換。實際上中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在這個模式上有兩個，我個人提出一個觀點，之前也跟業(yè)內(nèi)的人做過討論，一個叫做商業(yè)地產(chǎn)的投資商，或者是開發(fā)商，還有一個叫做商業(yè)地產(chǎn)的運營商或者是全程運營商。

為什么這樣講呢？第一輪從住宅轉(zhuǎn)換過來的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，尤其是沒有進(jìn)入資本通道、多元化融資的開發(fā)商，尤其在二三線城市，他們開發(fā)的商業(yè)產(chǎn)品，尤其是綜合題，單體商業(yè)、步行街基本以銷售為主的模式，還沒有轉(zhuǎn)變。后者進(jìn)入了資本通道，有ipo可以借殼上市、做信托甚至跟海外資金融資，他們可以轉(zhuǎn)換為不動產(chǎn)類型的、金融資產(chǎn)型的運營商。這跟我談到的商業(yè)地產(chǎn)第一階段的產(chǎn)品都有本質(zhì)的區(qū)別，因為在第一階段，中國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商可以根本不考慮商家的要求，更不用談市場或者消費者。所以第一輪的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品基本上都是沒有按照商家的要求，無論是市場的要求還是技術(shù)的要求，包括消費者的終端需求，就建造起來了，然后把它賣給消費者，然后一走了之。

到了第二階段，即使你是商業(yè)地產(chǎn)的建造商開發(fā)商，如果你不按照商家的要求，比如說超市，你租給沃爾瑪還是家樂福，他們的要求都不一樣，你租給主力店是租給王府井、還是麥凱樂，你租不同的主力店，也有不同的要求。即使你是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的建造商，如果不按照商家的要求，你的產(chǎn)品也同樣租不出去，第二個你的產(chǎn)品也賣不出去。因為投資客買了以后也要租出去，租給商家，商家有很好的租金效益，你才有很好的回報。即使作為商業(yè)地產(chǎn)的建造商和供應(yīng)商，你也必須要按照市場的要求，起碼在選址時你對你所選擇的地段它的商業(yè)價值，它未來預(yù)期市場的空間，包括賊個商圈消費者的消費習(xí)慣，你的體量、設(shè)計風(fēng)格就有可能與市場脫節(jié)，結(jié)果就可能租不出去、賣不出去，即使你租出去了，沒有很好的業(yè)態(tài)進(jìn)來，你最后也會經(jīng)營慘淡。

《獲跨國運作籌碼萬達(dá)謀求海外擴(kuò)張》

地產(chǎn)中國網(wǎng)20120306

“王健林一直寄希望于萬達(dá)集團(tuán)成為跨國企業(yè)，成為世界500強(qiáng)企業(yè)，因此他一定會進(jìn)行海外擴(kuò)張?！惫ど搪?lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)不動產(chǎn)專業(yè)委員會主任兼秘書長朱凌波認(rèn)為，全球金融危機(jī)后，美國等海外的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)價格縮水，此時通過并購的方式進(jìn)入具備投資價值。

朱凌波認(rèn)為，萬達(dá)集團(tuán)海外擴(kuò)張的捷徑當(dāng)屬酒店并購，因為酒店板塊已經(jīng)是萬達(dá)集團(tuán)的一大業(yè)務(wù)板塊，其酒店管理也都請的是國際品牌。早在2010年年底，王健林曾透露，萬達(dá)集團(tuán)已在倫敦、紐約等世界各地尋找了一些大的酒店品牌，很快就能看到萬達(dá)集團(tuán)的海外并購。

朱凌波則認(rèn)為，萬達(dá)集團(tuán)的海外擴(kuò)張存在一定的風(fēng)險：一是萬達(dá)集團(tuán)軍事化管理的企業(yè)文化，與國外的企業(yè)文化有著明顯的差異，管理的不兼容性對萬達(dá)是個考驗；二是資金風(fēng)險。并購需要大量資金，商業(yè)并購后也需要整合改造運營，會有大量資金沉淀。

“萬達(dá)在國內(nèi)快速擴(kuò)張，但一直未解決中長期多元化的融資品種問題，如果沒有充足的海外擴(kuò)張的融資準(zhǔn)備，風(fēng)險會很大?！敝炝璨ㄕf?！?

萬達(dá)高管頻遭挖角商業(yè)地產(chǎn)再現(xiàn)人才荒

2012年11月09日《京華時報》

“不光是萬達(dá)，所有具備成熟商業(yè)模式的企業(yè)都面臨這樣的問題?！眮喬虡I(yè)不動產(chǎn)學(xué)院院長朱凌波對記者表示。不過，在瘋狂的挖人之后，可能會出現(xiàn)兩個問題，首先，萬達(dá)是一個極為標(biāo)準(zhǔn)化、整個運營管控體系非常清晰的公司，由總部統(tǒng)一運作、各部門負(fù)責(zé)組織和協(xié)調(diào)，在此情況下，被挖的萬達(dá)人才可能只是負(fù)責(zé)萬達(dá)的某一條線，而被挖之后可能被予以“包攬?zhí)煜隆钡闹厝?，這是不可能實現(xiàn)的；其次，萬達(dá)具有鮮明獨特的企業(yè)文化，被挖的人才是否與新企業(yè)的特質(zhì)以及工作的內(nèi)容相匹配和對位，這也將是風(fēng)險和挑戰(zhàn)之一。

朱凌波表示，在房企接連涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域之后，對商業(yè)地產(chǎn)人才的渴求自然提上日程，也造成了人才的頻繁流動。不過，由于高校里并沒有相關(guān)專業(yè)的設(shè)置，目前商業(yè)地產(chǎn)人才的培訓(xùn)一方面依靠成人和繼續(xù)教育的外部培訓(xùn)，另一方面是依靠實力企業(yè)的內(nèi)訓(xùn)。對于絕大多數(shù)新成立的商業(yè)地產(chǎn)公司及項目來說，通過獵頭挖角成了最便捷的手段。

“什么類型的企業(yè)適合什么樣的人才，產(chǎn)品特質(zhì)跟人才和團(tuán)隊是否匹配，這需要人力資源整體的規(guī)劃和定位，并不是挖走一兩個人就能做好?！?

《王健林滾雪球的術(shù)與憂》

中國經(jīng)濟(jì)時報張子星

2013-10-15

頭頂“2013年胡潤中國富豪榜首富”的地產(chǎn)“土豪”王健林近來讓外界驚嘆不已不僅因其個人資產(chǎn)今年漲幅高達(dá)108%、個人身價達(dá)1350億元,而且因其格外高調(diào)9月22日,在青島東方影都影視產(chǎn)業(yè)園的項目啟動儀式上,萬達(dá)請來萊昂納多?迪卡普里奧、梁朝偉等眾多國際國內(nèi)當(dāng)紅影星走紅毯助陣。據(jù)知情人士透露,光是明星的出場費,萬達(dá)就花了5000萬美元。而投資500億元的東方影都項目只是萬達(dá)計劃在全國投資的十個萬達(dá)城中的一個。