不過,萬達(dá)的快速擴(kuò)張也引起外界對(duì)其資金鏈情況的質(zhì)疑。王健林本人則多次對(duì)外界表示,萬達(dá)的負(fù)債率遠(yuǎn)沒有外界所傳的90%,并稱萬達(dá)的資產(chǎn)負(fù)債率可能是中國房地產(chǎn)商里最低的。

現(xiàn)金流滾資產(chǎn)

“萬達(dá)的商業(yè)模式是快買、快干、快竣工?！蓖踅×衷f。與其它房地產(chǎn)企業(yè)不同,萬達(dá)不儲(chǔ)存土地升值溢價(jià),而是一拿到土地就馬上投入項(xiàng)目開發(fā),在極短的時(shí)間內(nèi)完工套現(xiàn),然后投入到更多的新項(xiàng)目中。

據(jù)萬達(dá)2013年上半年集團(tuán)相關(guān)報(bào)告,僅今年上半年,萬達(dá)新發(fā)展的項(xiàng)目就已經(jīng)達(dá)到20個(gè),其中包含18個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)和兩個(gè)萬達(dá)旅游城。如此多的項(xiàng)目集中上馬需要極其豐厚的現(xiàn)金流,這正是外界質(zhì)疑萬達(dá)負(fù)債率高企的原因。

亞太商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院院長朱凌波告訴中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者,“萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)模式,就是一種類資金鏈的模式,用可銷售的住宅、寫字樓回籠現(xiàn)金,然后沉淀成購物中心和寫字樓的持有資產(chǎn),他本身就形成了自己的循環(huán)鏈。”

萬達(dá)的現(xiàn)金流滾動(dòng)特別快。王健林曾說“別的企業(yè)投資四五年,我們兩年之內(nèi)就干完,這就是競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這種物業(yè)投資,如果提前一年完成,財(cái)務(wù)上至少節(jié)約1個(gè)億,傭金多1個(gè)億,這就是2億現(xiàn)金流?！?

在全國萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目遍地開花的前提下,項(xiàng)目的前期銷售收入作用很大,王健林將此總結(jié)為“銷售為首、現(xiàn)金為王”。一位不愿具名的萬達(dá)管理層人士對(duì)中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者說“每30億的項(xiàng)目,自有資金只占10%,其余款項(xiàng)為商品物業(yè)和住宅物業(yè)售賣所得。”

在近幾年開展的萬達(dá)第三代城市綜合體項(xiàng)目中,萬達(dá)將單個(gè)項(xiàng)目面積增加到30萬平方米以上,綜合了萬達(dá)廣場(chǎng)、高級(jí)酒店、寫字樓和商業(yè)住宅,加大了出售物業(yè)面積。

低成本、寬渠道

出于市場(chǎng)和成本的考慮,在近幾年的商業(yè)地產(chǎn)選址上,萬達(dá)將目光主要集中在二三線城市的新開發(fā)區(qū)上。對(duì)急需招商引資獲得政績(jī)的地方政府官員來說,城市綜合體、高級(jí)酒店、世界五百強(qiáng)具有致命誘惑。在此前提下,萬達(dá)速度得以彰顯,甚至有些地皮“招拍掛”還沒有走完,萬達(dá)已經(jīng)開始對(duì)外發(fā)布項(xiàng)目招標(biāo)。

朱凌波認(rèn)為,“三快”模式實(shí)際上是一個(gè)跑馬圈地的戰(zhàn)略布局,去占領(lǐng)城市中優(yōu)質(zhì)地塊,用規(guī)模影響力去擴(kuò)大企業(yè)發(fā)展。

前述萬達(dá)管理層人士也有此觀點(diǎn)“萬達(dá)現(xiàn)在做的是擁抱城鎮(zhèn)化的浪潮,盡快圈地。過幾年,其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手死掉后,再下功夫提高盈利水平?！倍谫Y金鏈方面,他還表示,資金鏈要看銀行給萬達(dá)貸款利率和授信額度。萬達(dá)是銀行界最優(yōu)質(zhì)客戶,授信額度也最高。

據(jù)了解,央行金融司在2006年將萬達(dá)列為全國房地產(chǎn)金融改革試點(diǎn)企業(yè),給了萬達(dá)一個(gè)綠色通道,萬達(dá)的貸款申請(qǐng)可以直接向總行遞交。四大國有銀行中的工行、中行、農(nóng)行三家總行給了萬達(dá)巨額授信。相比其它房地產(chǎn)企業(yè),擁有綠色通道的萬達(dá)優(yōu)勢(shì)十分明顯。

而在具體貸款業(yè)務(wù)上,萬達(dá)除了獲得開發(fā)貸款外,在項(xiàng)目完成后,還能獲得一筆經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款。開發(fā)貸款一般只有2――3年,經(jīng)營物業(yè)平均能達(dá)到8年,而擁有綠色通道的萬達(dá)最高能將時(shí)間延長到15年。

王健林對(duì)此也曾表示,萬達(dá)擁有多個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng),僅在銀行做經(jīng)營性物業(yè)抵押這一項(xiàng)的貸款規(guī)模就有望達(dá)到300億元。而經(jīng)營性物業(yè)貸款約占到萬達(dá)地產(chǎn)開發(fā)資金的三成。在操作上,除了滿租開業(yè)時(shí)能拿到一筆貸款,5年后因?yàn)樽饨鹕蠞q重新評(píng)估重新抵押,又可以獲得一筆更高的抵押貸款?！?

高速滾動(dòng)下的隱患

速度造就了萬達(dá),卻也像達(dá)摩利斯之劍般懸在萬達(dá)的頭頂。房地產(chǎn)企業(yè)順馳也曾以速度聞名,并一度輝煌,但最終也可能因資金鏈斷裂神話破滅。

“速度的確給萬達(dá)留下了人才匱乏、工程質(zhì)量、資金鏈緊張等問題?！敝炝璨ǚ治?萬達(dá)銷售模式也正面臨著一個(gè)困局,前期出售物業(yè)的比例過高,導(dǎo)致后期經(jīng)營不景氣。同時(shí)由于城市綜合體帶動(dòng),萬達(dá)一些商業(yè)物業(yè)的銷售價(jià)格過高,會(huì)影響未來投資者和經(jīng)營者的回報(bào)空間。這會(huì)對(duì)萬達(dá)品牌和下一步銷售產(chǎn)生影響。

而人才問題,王健林整整提了三年。之前提到的萬達(dá)管理層人士也稱,在萬達(dá)文化城項(xiàng)目上,萬達(dá)與聯(lián)想、泛海和一方等其他企業(yè)聯(lián)合開發(fā),考慮的就是這些企業(yè)的資源和人才。

萬達(dá)的步子邁得太快,而配套的零售百貨、酒店、院線等戰(zhàn)略合作企業(yè)卻跟進(jìn)不上。另一方面,訂單地產(chǎn)的租戶構(gòu)成中,低租金的戰(zhàn)略伙伴占整體購物中心面積的70%,租金收入?yún)s只占總租金收入的40%――50%。商業(yè)大牌的承租面積大,但是租金價(jià)格低,萬達(dá)的租金收益嚴(yán)重受壓。

低租金收益給萬達(dá)帶來的麻煩不僅如此,甚至?xí)绊懙饺f達(dá)最重要的融資渠道。“租金收益不夠償還利息,這是經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款遇到的最主要問題,這也是銀行最頭疼的。”盛富資本ceo黃立沖表示。而在資產(chǎn)證券化方面,萬達(dá)之前在香港與麥格理合作成立reits在港交所未上市成功很大一部分原因也是因?yàn)樽饨鹚降汀?

但更大的問題在于整個(gè)大政策環(huán)境造成對(duì)于萬達(dá)的不利局面。在中國,房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)企業(yè)仍然是被調(diào)控對(duì)象。房地產(chǎn)企業(yè)上市融資和資產(chǎn)證券化阻力重重等。

雖然前期的私募做得很好,但是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司上市仍然遙遙無期?！暗禺a(chǎn)公司在目前這種調(diào)控形勢(shì)下,上市可能不太現(xiàn)實(shí),等一等看吧。”王健林曾說。

萬達(dá)一直在尋找新的渠道。萬達(dá)曾嘗試過信托產(chǎn)品,與建行和北京銀行合作推出過三宗信托融資產(chǎn)品。但相比銀行,信托的綜合成本偏高,普遍在12%左右。成本高、金額少、周期短,并不適合萬達(dá)。

“全球95%以上的購物中心是由reits持有的。但在中國,我們沒有這種金融產(chǎn)品的支撐?！蓖踅×终f。

“無論模式怎樣,但最終企業(yè)一定還是要賺錢的?！敝炝璨ǚ治?但萬達(dá)是一種資產(chǎn)快速擴(kuò)張的模式,它不用投資回報(bào)來衡量企業(yè)的發(fā)展,更多是通過企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大和資產(chǎn)升值這種方式來融資。

《生活方式將轉(zhuǎn)變，萬達(dá)：文旅地產(chǎn)或成主要商業(yè)模式》

贏商網(wǎng)20140524

朱凌波：談到文旅地產(chǎn)，我們有兩個(gè)方面探討，一個(gè)文旅地產(chǎn)是商業(yè)地產(chǎn)升級(jí)版，另一方面，文旅其實(shí)也是商業(yè)地產(chǎn)的組成部分。萬達(dá)提出口號(hào)認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)自身企業(yè)發(fā)展的規(guī)模，還有未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的空間到了轉(zhuǎn)型升級(jí)，大力發(fā)展文旅地產(chǎn)，把文旅地產(chǎn)作為商業(yè)地產(chǎn)是萬達(dá)未來的主要商業(yè)模式。

其實(shí)我想文旅地產(chǎn)能夠在這樣一個(gè)階段有這樣的趨勢(shì)，包括做商業(yè)地產(chǎn)或者其他產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，其他產(chǎn)業(yè)的人關(guān)注或者推動(dòng)文旅地產(chǎn)，我用幾個(gè)通俗的詞跟大家做一個(gè)交流。有錢，有閑，有文化、有生活哲學(xué)。從中國幾代人目前的生活狀態(tài)和方式來看，中國進(jìn)入以文化、藝術(shù)、旅游跟消費(fèi)主要的模式，生活方式轉(zhuǎn)型是未來很大的趨勢(shì)。另外，中國現(xiàn)在主流社會(huì)無非是官員、企業(yè)家，還有知識(shí)分子，這些人生活方式出現(xiàn)很大變化。

官員現(xiàn)在講房產(chǎn)，這個(gè)空間做的很大，很重要的知識(shí)分子有一個(gè)中國的文人士大夫有一個(gè)很重要的消費(fèi)或者生活哲學(xué)，如果整個(gè)社會(huì)的開放度自由論受到了阻礙或者擠壓或者壓力，他們就會(huì)產(chǎn)生逃避，回歸自然、回歸田園。近很多像柳傳志在商商，更多介入政治，介入主流社會(huì)的東西，這都是傳統(tǒng)。這些擠壓的都表明中國未來的文化藝術(shù)、旅游這些消費(fèi)模式，包括生活的方式可能在未來有更大的變化！

《金融創(chuàng)新促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)良性發(fā)展的新機(jī)遇》

贏商網(wǎng)貴州站

2014-10-25

摘要：在日前舉行的中國商業(yè)推動(dòng)地產(chǎn)論壇貴州峰會(huì)上，全國工商聯(lián)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專委會(huì)主任、亞太商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院院長朱凌波，就“商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)與機(jī)遇”作了精彩的主題演講。

朱凌波：中國的金融創(chuàng)新如果沒有突破，房地產(chǎn)是不可能有持續(xù)健康的發(fā)展。比如萬達(dá)，如果它不再跟中國金融創(chuàng)新和國內(nèi)外資本接軌，將可能出現(xiàn)嚴(yán)重問題?，F(xiàn)在萬達(dá)號(hào)稱有4600億資產(chǎn)，是一家大規(guī)模、高速成長的企業(yè)。如果不找出資產(chǎn)增值的退出通道，那么未來不只是萬達(dá)，中國所有做商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)都會(huì)面臨巨大問題。

我們中國的金融有幾個(gè)致命的缺陷，第一為商業(yè)地產(chǎn)提供的短期信貸資金。第二是金融體系是以資產(chǎn)作為抵押的體系。中國金融80%的抵押物都是跟土地和房屋不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的，而在國外，卻可以脫離抵押體系，可采用租約抵押貸款。第三個(gè)層面就是金融創(chuàng)新，現(xiàn)在進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的資金，沒有建立良性循環(huán)。進(jìn)入以后如果沒有銷售、沒有回款，這個(gè)錢就回不來。商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)如果不盤活，未來中國金融的風(fēng)險(xiǎn)就像海南地產(chǎn)一樣出現(xiàn)泡沫。最近，政策上出現(xiàn)了一線曙光，我們呼吁了多年的以房地產(chǎn)限購解壓為始的救市政策，以及未來的資產(chǎn)證券化――mbs的提出可能會(huì)為未來中國商業(yè)地產(chǎn)的良性發(fā)展提供一個(gè)很好的解題。

萬達(dá)拋出第四次轉(zhuǎn)型計(jì)劃轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)”

2015年01月23日《京華時(shí)報(bào)》

“任何一個(gè)實(shí)體商業(yè)地產(chǎn)，最終都要完成其金融屬性，實(shí)現(xiàn)商業(yè)與金融、實(shí)體與虛擬的對(duì)接，這是未來的發(fā)展大勢(shì)，也預(yù)示著萬達(dá)進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段?！眮喬虡I(yè)不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院院長、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任朱凌波對(duì)記者表示。

除了商業(yè)地產(chǎn)實(shí)行輕資產(chǎn)的創(chuàng)新模式，萬達(dá)還將加快發(fā)展文化旅游、金融產(chǎn)業(yè)、電子商務(wù)3個(gè)產(chǎn)業(yè)，5年后將形成商業(yè)、文旅、金融、電商基本相當(dāng)?shù)乃拇蟀鍓K，徹底實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

這也是萬達(dá)提出的第四次轉(zhuǎn)型，也是范圍更廣、力度更大的一次全新轉(zhuǎn)型。按照規(guī)劃，萬達(dá)文化旅游項(xiàng)目將從今年開始進(jìn)入豐收期，文化集團(tuán)收入計(jì)劃達(dá)到450億元；電商公司將開業(yè)成都云數(shù)據(jù)中心，完成15個(gè)智慧產(chǎn)品的上線，繼續(xù)搞好線上技術(shù)研發(fā)，做好支付規(guī)模；金融領(lǐng)域，今年一季度將成立萬達(dá)金融集團(tuán)，并于年內(nèi)并購1至2家金融企業(yè)，向互聯(lián)網(wǎng)金融方向邁進(jìn)。

同時(shí)，萬達(dá)也將從中國企業(yè)轉(zhuǎn)型為跨國企業(yè)，今年將完成2至3家較大規(guī)模的并購，5年后海外收入占比將超過20%。

《萬達(dá)12月再添12家萬達(dá)廣場(chǎng)背后有何商業(yè)邏輯》

《新京報(bào)》2018-12月-4日

“在全國工商聯(lián)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專委會(huì)主任朱凌波看來，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型是萬達(dá)由開發(fā)商向運(yùn)營商轉(zhuǎn)變重要的高階階段?！叭f達(dá)專業(yè)運(yùn)營模型與團(tuán)隊(duì)已經(jīng)成熟，此外，輕資產(chǎn)還可以回避開發(fā)商重資產(chǎn)、長周期以及商業(yè)地產(chǎn)金融短板沒有退出通道，造成企業(yè)資金鏈進(jìn)展、回報(bào)率很低，周期拉長的問題?！?

朱凌波指出，輕資產(chǎn)的好處還在于，可以提速發(fā)展，萬達(dá)憑借多年積累的能力、模型、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，可以用軟專業(yè)迅速復(fù)制。

值得注意的是，隨著電商的沖擊，線下商圈都在奮力轉(zhuǎn)型向線上靠攏，萬達(dá)緣何依然加大線下布局？

“線下是主體，線上是賦能，線下是基礎(chǔ)、線上是增量。線上線下一體化，并實(shí)現(xiàn)閉環(huán)才是良性和終極出路?！敝炝璨ū硎尽！盻c